美联集团旗下经络按揭转介特别冠名赞助无线电视，于去年翡翠台推出全新置业按揭特辑《我要做业主》，旋即掀起置业热话，备受客户及业内人士鼎力支持下，今年载誉归来，乘大旺巿接力强势加推《我要做业主2》，继续由集团多位置业专家粉墨登场，加上多名艺人分享经验，传授升级换楼、投资豪宅及相关按揭攻略，令市民大众对物业市场有更深层次的了解，从而作出最精明的置业决定。
今次第三集，由美联物业高级区域营业董事曾凯群(Doris Tsang) 解构九龙塘豪宅潜力，分享业主精明投资及放盘贴士，以及经络按揭转介营运总监张颢曦（Kostka Cheung）提供物业按揭方案，同场加映艺人杨卓娜及主持Patrick Sir星级置业个案。
事实上，九龙区较少有低密度住宅，九龙塘是一个最大型、由洋房别墅组成的低密度传统豪宅小区，绝对是实力投资者的考虑首选。
港英政府于上世纪20年代，将窝打老道沿路一带发展规划为低密度式花园城市，兴建了不少平房别墅，加上环境清幽，吸引不少英国富商进驻于此，造就了九龙塘成为传统豪宅区。时至今日，这里仍能找到不少早年兴建的特色洋房建筑。而且区内不少街道均以英国郡名命名，包括森麻实道、歌和老街、牛津道、剑桥道等等，充满了英伦文化气息。
书卷气极浓 深得达官贵人喜爱
再加上后来这区有不少名校进驻，例如有拔萃小学、喇沙书院、嘉诺撒圣家学校、香港耀中国际学校等，再加上浸会大学及香港城市大学均在此区，书卷气极浓，吸引不少有实力家长搬到此区居住，是名符其实的传统豪宅区，街道静中带旺，既有矜贵特质，又有环境及校网的优势，一直深得达官贵人喜爱。
区内的又一村花园于1986年落成，位于又一村达之路68号，是太古地产发展的低密度屋苑。屋苑分为三期，有23座分层大厦及30座洋房，单位总数达488伙之多。是九龙塘区不得不提的指标志豪宅花园。其中洋房单位面积由1,874至1,967平方呎，全数楼高三层，实用率逾九成。
每伙均附设两个车位，并有面积约700至800平方呎的花园，艺人张柏芝亦曾是屋苑的洋房业主。屋苑设有泳池及网球场等设施，附近亦有占地70,000平方呎的又一村花园俱乐部。
又一居1,000余万已可入场
此外，毗邻又一村花园的又一居，楼龄更新，于1992至1995年间入伙，位于达之路39号，是会德丰及信和置业合作发展的豪宅项目。屋苑同样分为三期发展，由32座分层物业组成，每座楼高8至11层，合共提供逾1,800个单位，单位实用面积介乎439至1,311平方呎，主攻三房户型，另设有顶层复式户、顶层连天台户及地下连花园的特色户，可供选择。最平的500余呎的两房单位，二手价1,000余万已可入场，绝非普罗大众遥不可及的门槛。
广播道星光熠熠
九龙塘内另一个重点豪宅小区，一定是广播道。位于九龙塘的东北方，在70年代初，这里是传媒集中地，因此有“五台出”的美誉。由于这里经常有明星及艺人出入，星光熠熠。再加上位处山丘之上，毗邻香港浸会大学，旺中带静，又属于九龙区41明星校网，所以吸引更多有实力家庭入住。
前身为公务员宿舍的逸珑，于2012年入伙，位于广播道1号，发展商为信和置业。屋苑共有6座分层住宅大厦，每座楼高12层，合共120伙，是区内较新型的豪宅物业。单位实用面积由1,041至2,354平方呎不等，间隔为三房或四房。楼底特高，达3.5至4.17米。其中12伙为全层特色户，位于各座最高两层，最顶层连天台户更设有私人泳池，尊贵无比。屋苑设有室内面积逾12,000平方呎的豪华会所。
不过，九龙塘内的传统豪宅，不少楼龄偏高，令不少准买家因担心做不足按揭而却步。的确，人会老，楼亦然，任何物业都一样要面对楼龄愈来愈高的问题，或多或少会影响申请按揭，入市前一定要留心及作出稳当的预算。
老牌豪宅一样有机会做足30年按揭
一般而言，如果买家要经按保申请高成数按揭，按保公司是以75减楼龄计算最长还款期。如果是1970年前入伙的物业，即是单位楼龄已超过50年，如需要做高成数按揭，比如8成或9成，即使有林郑Plan而楼价是1,000万元以内，按保可能只用75减楼龄去计还款期，那么便不能做足30年。如果以1970年落成的单位，最长还款期理论上最长只能做到24年(75减51年)。不过，如果是老牌知名屋苑或物业，可以酌情处理，可用80减楼龄计算。
除了以楼龄计算还款年期，亦会以人龄计算的年期比较，首先要以75岁数计算出最长还款年期，然后再将两者取其低，即是话，如果物业是50年楼龄，申请人是52岁，两者都是用75减计算的话，最终的按揭年期便是23年，而不是25年。
同样地，部分银行可用“80减人龄”计算按揭年期，更有银行可以“85减人龄”计算，但会加息。如果业主超过1个，人龄亦可用较年轻业主计算还款期。至于担保人或借款人，同样可用最年轻者计算人龄，即是年轻近亲作担保人，就有机会做足30年按揭年期。当然，签署临约前，可以先联络按揭转介公司，提供物业状况及个人资料，由按揭专员作初步分析。
业主快速出售攻略
另一方面，站在业主的角度，物业想在市场快速出售，除了减价之外，其实还有其他技巧可以参考，首先不盲目跟随市场定价，多方面评估。影响楼价的因素有很多，包括地理位置、建筑品质、房屋结构、楼龄、物业管理、生活配套设施等，而且每间物业的状况不同，若是单位自带靓装修兼且楼龄新，那么同样的售价就卖低了。
当然，业主可以向地产代理了解，比较下同时期同区内同类单位的平均售价来衡量自身物业的价格，最后分析当前二手市场的供需情况，确定一个合理的价格区间。业主还可以向地产代理拒绝接货的买家，了解一下不购买的理由，看看是价格问题还是物业本身的问题，会从他们的口中得到一些值得参考的建议，令你更清楚应集中处理哪个地方。
此外，除非是一手新盘买入后没多久直接转手，不然大部分二手单位都会有折旧问题。业主如想物业以一个理想的价钱出售，放售前就要做足以下功夫：移除杂物，全屋打扫，让单位变得整洁，同时增加空间感。
下一集，将于10月23日(星期六)晚上10时，继续于TVB翡翠台登场，由美联物业高级区域营业董事Bonnie Ho解构东半山楼巿潜力，分享“富得过三代”置业部署；以及经络按揭转介营运总监张颢曦提供物业按揭方案，同场加映富二代艺人赵希洛及邝洁楹星级置业个案，密切留意。
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