【上车实战案例】2万月薪之上楼部署

买楼上车是香港人的梦想,但不少担心入息追不上楼价,供楼负担重,因而错过不少上车良机﹗对于收入有限的打工仔来说,更宜及早透过妥善理财及置业部署,以购买物业增值财富,成就上流机会。从以下3个案例,可参考如何透过担保人、新按保措施及家人物业加按,圆成上车梦想。

个案一:家人做担保上车

 

个案背景:“90后”管理培训生阿明

月薪:$22,000

目标屋苑:德宝大厦

楼价:$4,050,000

按揭计划:借9成

首期:$405,000

每月供款:$14,875

与家人居于屯门的“90后”青年任职管理培训生阿明,月入2.2万,由于每日都要跨区上班,长途跋涉下燃起置业念头。不过市区低水楼盘买少见少,近日网上睇楼发现楼龄30多年的土瓜湾德宝大厦的252呎单位放售价为405万,返工不到半小时车程,加上土瓜湾将提供铁路网络,就算几年后放租亦不乏承接,预期物业升值潜力不俗。

以405万楼价计算,阿明可承造9成按揭供款30年,首期40.5万及置业开支13万由家人帮手负担,但每月供款1.5万,入息需要达至3万元以上。由于仍在工作中月入达3万的父亲肯担任担保人,并且没有按揭在身,两人合共的收入便符合要求。由于家人已在首期及杂费中帮手上车,阿明希望供楼由自己承担。以现时月入2.2万元扣除每月供款额,余下7千多元作生活开支。虽然开头生活开支比较紧张,但随着收入提升,供款压力将来会随之下降。

个案二:情侣用新按保借尽上车

个案背景:“80后”计划结婚的情侣

二人每月收入:$47,000

目标屋苑:大埔中心

楼价:$4,790,000

按揭计划:借9成

首期:$479,000

每月供款:$17,592

本身任职公务员的“80后”夫妇准备2年内结婚,现每月租楼开支1.2万元,一直觉得“帮人供楼”不划算,希望上车过二人世界。受预算所限,加上希望拥有较充裕的居住空间,决定由相对低水的新界二手楼入手,心仪大埔中心一个479万、实用面积361呎的高层单位,而二人现金储备只有70多万,如果承造9成按揭,刚好应付首期资金48万及买楼开支约20万。原本其由一人先上车,但各自入息无法过度供款与入息比率,所以必须联名加大借贷力,以总入息4.7万元申请按揭。

根据现时新按揭保险计划,新按揭保险承造9成按揭,缴付首期后每月供款约为1.8万,尚有2.8万元作为生活开支,可作保险、储蓄及生活费用。二人更可以长远考虑把三分一购买可退税的延期年金产品或用作可扣税自愿性强积金供款,增加退休后储备。

个案三:靠屋企加按套现上车

 

个案背景:“90后”女设计师Doris

每月收入:$26,000

目标屋苑:金狮花园

楼价:$4,600,000

按揭计划:借6成

首期:$1,840,000

每月供款:$10,726

与家人居于青衣盈翠半岛的“90后”女设计师Doris月入约2.6万元,与父母及大哥大嫂同住,由于大嫂怀孕,为了腾出更多空间让新家庭成员走动,希望搬出单位自住,但身上欠缺流动资金做首期。父母答应把现有盈翠半岛物业加按套现支付,现时该单位市值约600万,现只余下10年还款日期及150万剩余按揭贷款额,家人计算后发现最高可加按套现210万,作为女儿置业的首期及置业的开支。

Doris以大围金狮花园为上车目标,心仪该屋苑交通配套不俗,回青衣探望屋企人尚算方便,306呎单位放售价为460万,经计算后首期184万由家人加按物业支付,可以承造6成按揭及供款30年,每月供款额只需一万多元,扣除供款开支后,尚余万多元储蓄及生活。

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