2022年美国加息，香港息口亦跟随上升，与楼按相关的银行同业拆息（Hibor）已经升穿3%，实际按息已经升穿锁息上限。由于银行同业拆息已经连升多月，银行资金成本增加下，本地银行亦已经相继调整封顶息率及增加最优惠利率。不过，每间银行的调整步伐并不一致，过往绝大部份银行的按揭计划只有现金回赠差异的情况已经过去，究竟现时按揭计划出现什么新常态？究竟香港息口有何影响？对于供楼人士有何启示？
事实上，美国要加息的主因，是基于现时美国通胀持续高企。加上疫情以及外围局势紧张，对全球经济造成重大困难以及不确定性，透过加息去抑压高通胀是势在必行。
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息口走势只是影响楼市的其中一项因素。由于市场普遍对加息已有心理准备，加上业主入市前已通过压力测试，除非本港加息步伐快、升幅急，否则对供楼的实则影响有限，相信普遍业主未会因加息而劈价求售。
量宽规模将更大更急
同时，我们可以参考一下上一次“收水”程序，由2014年1月至10月历时9个月后停止量化宽松，相信是次量化宽松规模将比以往更大更急。加上通胀以及其他经济数据支持，如数月后通胀情况依然严峻，加息幅度或会再扩大，但亦要评估俄乌局势对美国以至全球经济的冲击。
那么，大家最关注的问题来了，到底香港的情况会变成点?按揭市场又会有何冲击?
最近有大型银行上调Ｈ按的锁息上限，例如渣打银行上调锁息上限0.25%至3.375%，但亦有银行将H按锁息上限由3.125%，降至2.875%，等于减息0.2%，并增加现金回赠。市场人士认为，由于中小型银行的最优惠利率高于大型银行，一旦加息后便更难吸客，所以决定增加按揭计优惠抢年底市场。
H按计划未必最优惠
在低息时代，H按总是最优惠的按揭计划，超过九成半人士均选用H按供楼。然而，现时部份银行的P按计划可能比H按计划更为优惠。以二手物业为例，例如大型银行的P按实际按息为2.975%，而H按锁息上限的实际按息为3.125%，P按比H按优惠0.15%，大家不妨多比较不同的按揭计划。
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另值得留意的是，未来楼价走势将视乎政府的防疫及楼市政策。若能尽快落实完全免检疫通关，对本港经济及楼市绝对是一大利好支持，届时楼价将会回稳。
相对于二手楼，买家购入一手楼会较易找出优惠的按揭计划。一手楼中有约6间银行的H按的实际按息为2.875%，不论是楼花或现楼均符合资格申请。而能为二手楼提供实际按息2.875%的银行则少一截。
按揭计划变化愈来愈频密
由于美国年内多次加息，市场亦料下月美联储加息0.5%，港美息差将进一步扩阔。香港一个月银行同业拆息已达3.65%，为连续21个工作日维持3%以上水平，拆息短时间内预料将挑战4%水平。另外，银行体系结余反复回落至约967亿，香港息口及银行资金成本压力骤增，预料12月银行会再度调整最优惠利率及按揭计划，想锁定优惠便要尽快申请按揭计划。
找大型按揭转介公司免却麻烦
面对按揭计划差异大，究竟应该找大型银行或细型银行？H按还是P按？置业买家要从中找一个最优惠的按揭计划便更加困难，置业涉及大量繁琐事情，也没时间每日留意报纸的楼按新闻。最快捷方法是找按揭转介公司帮忙一次过格价，便知道哪个按揭计划的实际按息、现金回赠及其他财务配套（如mortgage-link）最适合自己。
如对申请按揭有任何疑问，欢迎致电与经络按揭联络，由按揭专员亲自解答最新的按揭优惠。
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