经常听到有人说选择贷款计划时最主要考虑的两个因素是贷款利率和现金回赠,究竟现金回赠是什么来的?
按揭回赠其实是指申请新造按揭或转按时,银行额外提供的回赠金额,回赠通常是以贷款额的百分比去计算,例如今年年中多间银行提供的回赠率是2.1%,即如果你的按揭贷款额是500万,就可以获得10.5万的现金回赠。
当现有的按揭过了罚息期(通常是一或二年)之后,就应该积极考虑进行转按以取得最多优惠。转按时也需要计一计转按后需要给的利息比起转按前需要给的是否有变化。
回赠所需时间
回赠一般在按揭提款 (Drawdown) 后才会发到你的银行户口中,所以大家上会前,千万要准备足够资金,不要把回赠金额也计为首期的一部分。
大部分银行回赠的过数时间是7天内,最快的是汇丰有机会做到即日过数,永隆和恒生就有可能需要三星期左右的时间。
回赠金额或需要算在贷款额内
另一个要留意的地方是,如果回赠超过1%,根据金管局在2012年发出的指引,全数回赠金额需要被算入借贷额。例如你买了1,000万的物业,由于金管局规定最多只可以借500万,银行最多借给你的按揭额和回赠总和是500万,扣除10.5万回赠,银行实际借给你的只有489.5万 (当然之后每个月的还款额,比起借足500万时会较少),这会影响大家的首期预算。那么,如果你真的只有500万的流动资金,该怎么办呢?
两种现金回赠方式各有好处
第一个方法,银行可以按照指引给你贷款额的1%作为回赠,这个时候,你回赠后的贷款额就可以维持500万,而5万元的现金回赠是额外的,不过比起上述2.1%所得的回赠,你得到的优惠就少了5.5万元。
另一个方法是照样用2.1%的回赠方法,上会前先通过问家人借贷、信用卡现金透支或其它短期贷款方法透支所需的十余万一个星期,利息大约是几十元,当银行回赠过数后你便可以清还这笔贷款。