【白居二按揭】楼龄陷阱防伏攻略

政府今年宣布(白表居屋第二市场计划)(简称“白居二”)今年增至4,500个名额,新居屋及白居二两项计划可使用同一份申请表,即使抽不中新居屋也有另一条“抽奖”出路。不过“白居二”准买家选择物业要比新居屋格外小心,一旦没有留意物业有几多岁,随时会堕入按揭地雷。

20年楼龄以下居屋银行较爱

白居二计划制度下,买家可以选择购买房委会辖下居屋第二市场单位,购买居屋最长按揭还款期为25年,最高能做到九成按揭,但如果属于较旧的居屋,批核按揭会较为复杂,其中最大关键位是楼龄问题,对于20年楼龄以下的居屋,银行批核一般较为宽容,能如愿批出九成及25年按揭,背后原因是经过10年按揭还款,去到房委会担保期届满,尚欠本金已跌至楼价约六成,与私楼的按揭成数相若,银行足够承担风险,因此现时2000年以后的居屋较受银行欢迎。现时不少居屋为2000年后首次卖出,例如天水围宏富苑、荃湾尚翠苑、青衣青俊苑、沙田美柏苑及将军澳宝盈花园等,申请按揭一般较为顺利。

楼龄高居屋小心首期大幅增加

然而,如果属于楼龄20年至29年的居屋,由于临近政府担保期,银行有机会不批出九成按揭或25年还款期,30年以上的居屋,银行一般只能做到最高六成按揭,并会要求申请人进行压力测试。以楼价500万物业计算,如果能使用九成按揭供款,首期只需50万,但如果最终只能获批六成贷款额,首期便大幅增加150万至200万。现时在80年代卖出的居屋包括深水埗宝丽苑、怡阁苑、黄大仙天马苑、柴湾康翠台等,楼龄已经有30多年,想买入这些单位便要计好数。

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