安达臣道首置地皮成交价属市场预期下限 发展条款限制多 成发展商出价审慎主因

日前截标的九龙观塘安达臣道对出测量约份第3约地段第1069号住宅地皮,在接获9份标书情况下,由长实以49.51亿元投得。美联测量师行董事林子彬表示,虽然安达臣道项目位处市区,以及地势较高,景观开扬,但这幅首置地皮由于发展条款限制多,故发展商出价审慎及已计算上述因素,是次成交价属市场预期下限,相信政府在项目底价上亦按市况作出调整。

资料显示,是次招标的观塘安达臣道对出项目为首置盘地皮,地皮面积约217,078平方呎,若以地积比率5.02倍计算,估计可建楼面面积约为1,089,155平方呎,规模颇大。林子彬指出,项目为首置盘地皮,料以上车及换楼客市场为主要定位,卖地条款内所规定需提供不少于1,000伙作首置单位,该批单位售价更需订为估价市值的8成,一定程度上增添变量及影响收益。

另外,卖地条款亦规定项目发出入伙纸后,才可售楼,并需先安排首置单位出售,变相令楼花期大大缩短,料将影响现金流安排,增加发展投资风险。户型方面,发展亦限制开放户、一房户及两房户的比例,令项目设计上较为单一,料主力上车市场。同时由于楼花期短,亦有机会面对空置税的风险,故亦增加投资风险,发展商出价保守亦可以理解。

地皮成交资料

地段地皮位置用途地皮

面积
(
公顷)

估计

地积

比率

地皮

面积
(
平方呎)

估计可建

楼面面积
(
平方呎)

楼面

地价
(A.V.)

地价

(亿元)

测量约份

第3约

地段第1069号

九龙观塘

安达臣道

对出

住宅2.01675.02217,0781,089,155$4,545$49.51

*资料来源:美联测量师行

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