位于九龙观塘安达臣道对出测量约份第3约地段第1069号住宅地皮将于本周五(5月15日)截标,美联测量师行董事林子彬表示,是次推出的项目属首幅首置地皮,项目位处市区,以及地势较高,景观开扬,惟项目规模颇大,楼面逾100万呎,加上这幅首置地皮有较多条款,增加发展成本及风险,故预期对吸引力有所影响,料可获大型发展商参与,而相信出价将较审慎,并反映上述因素,地皮估值约60亿元。
资料显示,是次招标的观塘安达臣道对出项目为首置盘地皮,地皮面积约217,078平方呎,若以地积比率5.02倍计算,估计可建楼面面积约为1,089,155平方呎,规模颇大。林子彬称,入标财团或发展商需考虑多项因素,鉴于项目为首置盘地皮,料以上车及换楼客市场为主要定位,卖地条款内所规定需提供不少于1,000伙作首置单位,该批单位售价更需订为估价市值的8成,一定程度上增添变量及影响收益,故将会在地价上反映出来。
另外,卖地条款亦规定项目发出入伙纸后,才可售楼,并需先安排首置单位出售,变相令楼花期大大缩短,料将影响现金流安排,增加发展投资风险。户型方面,发展亦限制开放户、一房户及两房户的比例,令项目设计上较为单一,料主力上车市场。同时由于楼花期短,亦有机会面对空置税的风险,故亦增加投资风险。
林子彬重申,由于近期市况仍然波动,加上地皮规模及较多发展条款,预期以大型发展商或财团为主参与入标,若以每呎楼面地价5,500元计算,地皮估值约为60亿元。
美联测量师行地皮估值
地段 | 地皮位置 | 用途 | 地皮 面积 | 估计 地积 比率 | 地皮 面积 | 估计可建 楼面面积 | 估计楼面 地价 | 估计地价 (亿元) |
测量约份 第3约 地段第1069号 | 九龙观塘 安达臣道 对出 | 住宅 | 2.0167 | 5.02 | 217,078 | 1,089,155 | $5,500 | $60 |
*资料来源:美联测量师行