70后徐冠鸿(谂Sir)早年从事银行业，接触过多位投资客户后，觉得单靠炒股难以致富，买楼收租最实际，于是透过其银行职员身份以零首期上车，其后更添食，于荃湾买入两个单位。不过，他如今却采取“以租养租”的方式，租入同区价值逾千万元的豪宅。他明明有楼却要租楼，并强调一对夫妇必须至少有三层楼，点解？

现为生意人，又为投资导师的谂Sir早年从事银行业，他于2009年以银行职员身份贷款，并借足10成按揭，完全不用付首期，按揭利息仅1厘，当时购入楼价约200多万元的荃湾三房单位。

谂Sir表示，由于自己在银行上班，接触到不同的金融产品，留意到不少客户炒股均是蚀钱收场，明白单靠投资股票难以发达。其后他转到按揭部门工作，增加了对楼宇按揭的了解，发现物业为不错的投资工具，住宅亦为生活必需品，值得研究一番。

虽然他当时还未结婚，但知道银行职员的按揭利息低，加上当年楼价不高，所以便决定购入人生第一层楼，购入后半年将单位短租，其后结婚才收回自住。虽然单位为二手楼，但谂Sir只更换冷气机及进行基本装修便将单位出租，月租12,000至13,000元，回报率超过5厘。即使在结婚后单位转作自住，他亦未花太多心思在装潢上。

谂Sir指，大部分人会觉得第一层楼要豪装，但自己认为，三、四年后或会换楼，又或者在小朋友出世后要转换新环境，所以不值得豪装，建议打算上车的年轻人，不必花太多钱在装潢上，预算少于10万元为佳。此外，买楼前宜学一些基本的装修知识，须知浴室及厨房的装修费用最贵，睇楼时要留意水喉及窗户，如结构稳妥则可减省日后额外的装修费用。

部分投资者买楼时着眼于地区的发展潜力，但谂Sir则抱着“熟𠮶区，买𠮶区”的心态去投资。他于2009年在荃湾购入上车盘后，于2011年又以200多万元在荃湾购入面积逾400方呎的洋楼，呎价约7,000元，其后，于2014年再以近400万元在同区购入另一洋楼，而3年间该区同类型单位呎价已升至约9,000元。

谂Sir称，虽然投资新楼可变相节省装修费，但普遍新楼管理费每方呎动辄4元，甚至5元，扣除杂费后，租金回报率少于3厘，相反二手单幢楼每月管理费仅约500元，因此买旧楼收租回报更佳。惟目前来说，谂Sir个人选择以租养租，租住荃湾万景峯一个单位，该单位价钱约1,300万至1,400万元，但他如今却能以约28,000元租住，感觉很划算。

谈到投资物业小贴士，他指选择投资的地区相当重要，若以收租为投资心态，最好选择分支家庭较多的地区，以个人喜爱的荃湾区来说，该区住宅物业多元化，包括新楼、大型二手屋苑、单幢楼以及唐楼等，拥大量分支家庭，租客质素不俗。事实上，除荃湾区外，谂Sir年前亦曾留意屯门及沙田大围区物业，认为这些地区具升值潜力，惟最后未找到心水盘。

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