2020年在惊涛骇浪中过去，疫情重击各行业，住宅楼市却展现极强的抗跌力，全年楼价跌幅仅约1%。美联集团主席黄建业认为，香港楼价自2018年起受众多利淡外围因素夹击而持续波动，但去年波幅明显收窄，主要原因是香港作为国际金融中心，一柱擎天，吸引“中概股”回流香港上市，带来充沛资金，支持楼价不跌。随着疫苗即将抵港，若北水回流及股市升势持续，有利中长线楼市发展，预计今年楼市“送疫迎牛”展现新气象，如果疫情大幅放缓，加上中港通关，当中外资金“洪流汇聚”，料全年楼价回升，幅度视乎经济前景，如疫情放缓，可出现“小V型反弹”至少升5%，假如本港经济强劲复苏，楼价甚至有力直扑2019年创出的历史高位。交投方面，今年一二手成交皆有机会“量额齐升”，尤看好中小型单位、超级豪宅、民生舖及受中国企业欢迎的商厦四大板块。黄建业相信，经济“疫后重生”，民生舖最具升值潜力，正物色合心水的舖位入市作长线投资。

黄建业：送疫迎牛 中外资金“洪流汇聚”楼价料反弹

黄建业指出，自2018年中美贸易战爆发，再逢社会事件及疫情冲击，本地楼价于过去三年“有波幅无升幅”，惟波幅自2020年起明显收窄，“美联楼价指数”全年仅跌0.92%(图一)，抗跌力极为惊人。楼价不跌，除了因为住屋求过于供之外，更重要的是资金泛滥，“中概股”回港上市吸引外地资金源源不绝的流入。“新经济股”升势凌厉，形成“财富效应”，抵销连续负面因素对楼市的影响。云集新经济股的“恒生科技指数”由去年7月推出至今，节节上升，至今升幅几近3成，个别“新经济股”的升幅更以倍计，众多投资者及股民获利。香港维持国际金融中心的地位，一柱擎天，已成为“楼市不死”的重要支持。

表：楼市利好因素力压利淡因素

 2021年楼市预测

图一：恒生指数与美联楼价指数

展望2021年，虽然部份利淡因素仍在，但是影响力已渐次下降，更续现8大利好因素支持(见表)。黄建业预期，如果政府能建立更有效的抗疫防疫系统，而且疫苗发挥作用，疫情大幅放缓，新一年楼市将“送疫迎牛”展现新气象，上升动力主要源于中国及海外资金洪流。中国虽然一度受到贸易战及肺炎的打击，但是恢复力惊人，经济表现“弯道超车”，成全球最先复苏的国家，市场亦憧憬拜登上场后中美关系“破冰”。“北水”充裕，或于通关后大举流入香港。黄建业又预期，今年港股将持续向好，恒生指数有望在经济重启后续展升势，“新经济股”或再带动大市，吸引环球资金流入本港，当部份资金获利套现回流实物资产，势有利中长期的楼市。

黄建业强调，资产价格走向往往受货币政策以及汇率的影响。自疫情爆发以来，美元走势一直疲软，为新兴市场和亚洲资产带来机遇。市场预期，因应量化宽松政策及超低息环境，“弱美元”将于2021年延续，料资金持续流向非现金资产。与此同时，2020年人民币保持强势，按年升逾6%，而且升势未止，内地人的购买力因而水涨船高，同样有利资产价格。中外资金“洪流汇聚”，推高今年香港楼价反弹，幅度大小视乎疫情及经济发展。料全年楼价可“小V型反弹”至少升5%，如疫情大幅放缓，甚或彻底消散，而且香港经济强劲复苏，楼价甚或“大V弹”，直扑2019年创出的历史高位。

料小阳春早现 今年一二手皆“量额齐升” 2017年后首见

成交方面，黄建业认为，购买力自去年下半年开始凝聚，惟新一波疫情冷虽然却去年12月的楼市交投，但是基于近日疫情放缓，发展商积极推盘，吸引购买力爆发，料春节前楼市提早出现“小阳春”，一二手交投均见升势。踏入2021年二手交投率先造好。综合美联分行资料，过去两星期全港35个大型屋苑合共录200宗成交，比起去年同期急升逾1.1倍。受惠未来经济重启及股市畅旺，全年新盘销售量可反弹至1.8万伙，按年上升约24%；至于新盘销售金额料升至2,420亿元，按年升幅更达至约49%，届时将创出《一手销售条例》后新高。二手方面，估计今年有望延续“量额齐升”的局面，注册量将达到5万宗，按年增逾6%，创9年新高；注册金额则有望达到4,200亿元，按年升逾11%，并创11年新高。全年楼市一二手皆“量额齐升”，是为继2017年后再现此情况。

经济“疫后重生” 中小型单位续有追求 “新豪宅”看高一线

黄建业相信，最坏时刻已过，香港经济有机会“疫后重生”，有意买入物业自用或投资者，可留意部份主要受惠的板块。首先是中小型单位，料需求持续增加。由于政府在2019年推出“林郑Plan”，带动去年逾港币600万元至1,000万元物业的二手交投逆市上升，加上“宅经济”及在家工作盛行，将持续推动港人追求更佳的居住环境，增加换楼需求，刺激中型单位需求持续上升。

此外，随着中港有机会通关，北水将加快流入港楼，今年内将有大型豪宅新盘登场，豪宅或重新成为市场焦点。人民币汇率回升是另一个看好豪宅市场的原因，直接令国内的购买力升级。香港豪宅因为升值潜力优厚，而且新供应罕有，一向深受内地富豪追捧，故相信豪宅亦有机会“量额齐升”，通关后的豪宅楼价更有望升10%，跑赢大市。值得留意的是，新世代国内富豪及资金充裕的“新香港人”，较钟情于“新豪宅区域”，而非西半山一类的传统香港豪宅区，故预期“新豪宅”更能受惠于北水南下。

已有北水偷步入市

事实上，去年第三季已有“聪明钱”(Smart Money)“偷步”入市购买大型单位及豪宅，当中不乏“新香港人”买家。根据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料，按已知买家姓名作分析，以宗数计算，当中内地买家（以买家姓名拼音辨别）占个人买家于香港楼市住宅注册量比率，去年第三季(截至8月底)内地买家占香港逾二千万元一二手住宅注册量的比率逾2成，较第二季约17%轻微回升。当中，去年第三季(截至8月底)内地买家占香港逾二千万元一手私宅注册量比率更回升至约3成水平，较次季的22%明显上升，可见新落成的豪宅极受内地买家欢迎。由于期内香港仍未与内地正式通关，故估计以上买家中不少为“新香港人”，趁北水重临前抢先部署入市。

楼市板块转移 睇好启德等“新区域”

黄建业更认为，疫后香港楼市将出现“板块转移”，除了“新豪宅”受追捧，置业资金更将由传统区域转移往新兴区域。主要原因是，随着新经济势力崛起，传统商业区的吸引力下跌。与此同时，新经济造就的“新世代富豪”以及“新香港人”会渐成本地物业的重要购买力。新兴购买力追求居住质素、交通的便利性及周边购物生活配套，或舍传统核心商住区域，转往“新铁路”沿线及基建重锁寻觅高质素的物业的入市。故特别看好启德、西九龙、大围、屯门及将军澳等地区的市况，料以上区域的增长潜力可看高一线，建议有意置业者或找寻高增值的投资者于同类区域“寻宝”。

趁低吸纳笋盘 睇好民生舖位升值潜力

此外，黄建业亦认为，疫后的工商舖物业成交将“止跌回升”，特别看好民生舖的升值潜力。事实上，2020年舖位买卖成交宗数仅录1,077宗，创出自1996年以来的历史新低。疫情下，“宅经济”及网上购物流行，加上疫情重击实体零售行业，舖位价格已经大幅调整，不过交投有望于“疫后反弹”。基于本地消费力量抬头，以及疫后市民“报复式”消费，睇好民生舖位长远升值潜力。至于写字楼则正处于大调整后的“巩固期”，料短期价格难止跌，不过部份受中国企业青睐的商厦，例如信德中心招商局大厦等，受惠于中国企业持续来港投资，以及“中概股”回流，相信无论租买皆有需求。

黄建业表示，一直深信“藏富于楼”，对投资物业“情有独钟”，相信现时是“趁低吸纳”优质物业的上佳时机，基于看好商舖后市，正于民生区物色合适心水商舖作长线投资之用。

事实上，“波动市”往往是入市机会，趁低吸纳已成为2020年下半年本港楼市的主旋律，不少刚需置业者或有远见的投资者都已伺机入市。根据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料，去年下半年逾2,000万元二手住宅注册量达834宗，较上半年的612宗大升逾36%(图二)，一定程度反映资金加快流入物业市场，料此情况可于今年首季持续，令楼市“阳春早现”。

图二：每半年逾2,000万元二手住宅注册量