七一回归纪念前夕,市传特区政府将公布最新三大房屋政策,讨论多时的“一手楼空置税”正式出台,并建议将居屋与绿置居的定价与市价脱勾,以及增加公营房屋比例。美联集团主席黄建业表示,“一手楼空置税”徒具虚形,难以大幅增加新盘供应,有“为出招而出招”之嫌,而有关公营房屋的两项“新招”,虽然短期可能导致市场浮现观望情绪,惟长远亦难解决住屋供不应求问题,故呼吁政府对症下药,房屋供应公私并重,从速制定有效觅地建屋方案,建议短期加快农地转换速度,长远重启填海计划,以解决供应不足引致的楼价急升的问题。
黄建业指出,“一手空置税”的确有机会加速发展商推售现楼货尾,不过,由于近年政府的卖地计划每年可供应的单位目标仅约1.8万伙,相信发展商全年出售的新盘单位数目亦势难大幅超越此数目范围。因此,“一手空置税”虽或加比快现楼货尾推售,惟发展商亦可延后推出原定推售的楼花单位以应对,此消彼长之下,对增加新盘供应的作用非常有限。豪宅方面,即使不少超级豪宅以现楼形式发售,但由于此类单位的新供应罕有,相信发展商仍惜售珍贵物业,善价而沽,亦未必会受“一手空置税”的影响。
据政府统计,目前已落成未售出的单位只有约9,000伙,而当中有部份更已作出租或自用,故实际数字相信更少,因此即使上述单位供应能够释放到市场,对楼市影响亦有限。再者,发展商亦有针对“一手空置税”的应变方法,例如拖慢起楼等来对应新措施,进一步减低其效力。
“一手楼空置税”料推高新盘现楼销售比率
新盘销售方面,据美联物业房地产数据及研究中心综合<<一手住宅物业销售资讯网>>计算,在不包括村屋物业下,2018年首5个月新盘销售约5,800多伙,当中于2017年或之前落成的现楼单位约1,100多伙,即占约19%;反观,2017年全年新盘销售逾1.8万伙,当中于2016年或之前落成的现楼单位约1,500多伙,即占约8%(见图);可见新盘现楼销售比率已见上升,而“一手楼空置税”推出后,料新盘现楼销售比率将可进一步向上。
黄建业认为,“一手楼空置税”成效不彰,徒具虚形,对整体楼市影响有限。事实上,在辣招封锁二手交投下,一手供应却未同步到位,整体住宅供应追不上刚需,楼市失去散热调节作用,形成“热岛效应”,催迫二手楼价愈升愈烈,至今已累积上升约9.63%,预计上半年升幅将达10%,由此可见,香港楼价急升的元凶实是土地供应不足,因此觅地建楼才是“治标治本”办法,建议从速加快农地改划审批,释放农地的发展潜力,以解楼市燃眉之急;长线而言,填海更是事在必行,长远解决香港的土地问题,对症下药,稳定楼市健康发展。
增加公营房屋比例 未来私人住宅供应将减
与此同时,市场盛传政府亦将宣布会把部分原本用作发展私楼的用地,改为兴建公营房屋,以增加公营房屋比例,以及将居屋售价与巿价脱勾,改以申请者负担能力定价。对此,黄建业表示,增加公营房屋供应以及修改定价方法,无疑有助满足更多基层市民的住屋需要,让公营房屋供应缺口能够逐步收窄,对社会是利好。预计此举可吸引更多合资格市民申请居屋,短期或令楼市气氛转为观望,适逢贸易战存在不确定因素,加上环球股市动荡,以及加息预期等,有力令下半年楼价升幅放缓,料下半年二手楼价将录7%至8%升幅,全年升幅则达到17%。
黄建业认为,政府需留意单靠公营房屋难以满足全港市民的住屋需求,亦非所有人都符合申请资格,市场刚需仍然炽热。假若未来整体住宅土地供应不变,即意味着私人住宅供应比例相应减少,随时“顾此失彼”,长远甚至有机会进一步推升私宅楼价,变相“好心做坏事”,引发更多社会问题。因此政府增加公营房屋比例的同时,亦要“公私并重”,以确保私人房屋市场能够稳健发展。
黄建业重申,特首林郑月娥上任一年,不断推出新房屋措施稳定楼市,重建置业阶梯,助市民上车的决心值得公众肯定。惟政府政策应有整体性及远见,不能“见招拆招”为做而做,现时重中之重为加大觅地力度,增加公营及私人住宅供应,令未来楼市能健康发展。