随着去年大湾区连续发放多个重磅福利，各城市陆续放宽限购政策，港澳居民到大湾区买楼，将免纳税、社保等证明，且买楼和教育，都可享受内地居民待遇，一时间带起了湾区置业热潮！不过，香港投资者北上寻宝，始终是隔山买楼，应如何避开买楼地雷？事不宜迟，来看看美联集团执行董事兼中国部行政总裁张锦成为大家逐一拆解！
雷区1：买大陆楼易“烂尾”?
近年来，内地发展迅速，楼价上升，许多发展商争相建造楼宇。为了更快获得资金回笼，发展商通常会在项目还未建成之前，已经开始卖楼。投资者以为抢占先机，愈早投资愈便宜，但不小心就很容易遇到烂尾楼！如何才能避免？
- 大陆地方大，发展商品牌多不胜数，香港买家一定要选大品牌发展商，一般大品牌资金充足，流动资金也相对充裕，降低出现烂尾楼及土地搁置风险。
- 买楼时审查“五证”：现时国内政府针对一手楼盘销售都有严格监管，发展商由拿地至销售，发展商除须向政府证明财务实力外，另须具备“五证”：包含《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》同《商品房销售许可证》。
- 了解开发商在建的其他项目及以往的口碑
- 追踪楼盘销售周期与进度，实地考察楼盘周围环境
- 建议找香港持牌大型地产代理，大型代理行的资源和实力较为丰富，另香港EAA针对有牌代理在港销售的未建成物业条例有规管，其在港发售的一手专案都需有审查报告及法律意见书，令买家得到应有保障。
雷区2：新楼变“违规建筑”盖完就拆？
关于违规建筑，很多时候发展商为了吸引买家购买单位，不得不使出浑身解数，例如僭建（违规建筑）和赠送面积而不符合政府的法例要求，结果交楼的时候需要被迫拆除还原，好好的新楼突然变成了僭建，相信很多业主都是不能接受的。所以，买楼一定得看清房产是不是”五证齐全”，否则维权都费劲，毕竟已是违章建筑了，肯定不受法律保护。
雷区3：买中“鬼城”十室九空？
听到“鬼城”两字，大家可能会觉得很恐怖，难道是城里闹鬼了吗？
当然不是！“鬼城”其实是指一定区域内的已出售房屋，因为缺少生活配套而非常少人入住甚至没有人入住的情况。在国内的住宅市场，一手发展商通常可以形容为以“工厂形式”去制造单位，鬼城的出现通常于三、四线城市出现居多，如果不想买到鬼城，应如何避免？
港人投资者除了要在香港了解心仪的楼盘资料之外，一定要去实地考察！而且最好选择晚上的时候去，可以视察到该区的“见光率”，所谓“见光率”即是当你去到该地区城市的楼盘里面附近，观察下“开灯指数”有多少，如果你发现晚上的时候没有什么灯光，那就要格外小心了，因为这证明了该城市的房屋暂时供应量过多！
雷区4：收楼后才发现“货不对板”？
为避免货不对板的情况，买家们就要细看预售证上面的资料，如楼盘的设计、单位，或者售卖的条件，看看里面有没有包括这些专案。有好多楼盘因为处于兴建中，所以示范单位不会搭建在现楼内，因此最重要的是要看有没有预售证和里面包括的内容，还有地产商承诺提供的面积、户型和售楼标准。目前许多新盘楼花物业，为顾及买家的安全，都不可以到楼盘中去考察单位，但还是建议买家去地盘附近或者街道上看看，观察下施工的情况，有没有很多人在工作？或者表面进度如何？表面的用料是怎样？可以多了解一点，帮助买家做判断！
雷区5：买新盘送大礼？
送大礼其实只是楼盘行销的噱头而已！一般而言，当发展商面临较大销售压力才会如此推销，譬如地段偏远等。需留意，优惠力度大的楼盘，有机会存在一定问题。
噱头1——送车牌
早年在珠海横琴买楼，政府会支持并允许买家拥有一个澳门和珠海两地的牌照，私家车牌的资格是可以申请的，当然这些车牌是跟着买家名称、业主名字，是不可以转名的，所以如果逆权，车牌的拥有权就会消失。
噱头2——买一送一
至于“买一送一”的概念，其实就是僭建，比如有些复式单位，买下面一层会送上面一层，给的价钱其实是一个复式单位的价钱，并非再送一层的意思。部分发展商兴建了层高较高的楼房，假如层高高于 5 米就有可能就被间开为两层，如果它是合法申请的，问题自然不大，但有时也会见到一些没有合法申请的例子。比如去年在横琴一个专案，在收楼期间，政府有关部门把楼盘给封了，要求把中空间隔全部拆掉才可以入住。总之如果是“买一送一”或者赠送面积是太大的话，就要小心该楼盘是否合乎规格和法例！
噱头3——“保证回报”
无论是在香港还是大湾区或海外物业，常会听到一种叫“保证回报”的东西，其实只要是保证回报就要很小心！因为香港金管局有一个集体投资法例，明确规定不能以投资回报来招揽生意，如果抵触了等于刑事，会坐牢或罚款等。保证回报对于发展商来说有两个可能性，第一个是回报比市场高，假设一个单位每个月的保证回报是10,000元，当回报期过了结果连2,000元也租不出去，原来当年的保证回报是有亏损的，但是在当时的楼价就反映到，意思是买贵了。第二方面，一般购买者如果购买国内住宅，他和发展商的关系通常就是施工期内的关系，比较困难去保证发展商在未来几年的保证回报期里，他的经济运行或者经济状况是理想，因为国内的发展商除了比较大的二、三十家之外，其实就好像“车轮转”一样，很多发展商兴建完一、两个专案就倒闭了，所以保证回报大家要特别小心！
港人大湾区买楼，人生地不熟，为保障自身利益，买家一定要好好把关，做足功课，选择一间有信誉、专业可靠的地产仲介帮忙，才能买得安心！