澳洲政治和经济稳定、文化多元并具特色、教育制度完善，多样的优势成为很多人的移民和投资首选。而且多所城市曾经入选世界最宜居城市，居住环境优良，自然景观绝美、资源丰富，无论是年轻人想打拼生活、想给小朋友一个好的教育，还是退休想要享受慢活的生活品质，澳洲很多城市都可以满足大家。

澳洲在早期就已经吸引许多外来移民迁入，由不同的民族组成一个多元融合的社会。在经济、政策以及文化上，都强调多元民族和谐共处，所以生活在澳洲不需要担心种族相异而无法融入。同时，澳洲是世界上其中一个很大的经济体系，拥有丰富天然资源，在商业、服务业、金融业等都十分成熟发达，若要在澳洲投资或发展商业，前景可期。

教育体制享誉国际

澳洲的教育体制完善，从学龄前、中小学到大学教育等，都应有尽有。澳洲有多所大学还名列世界前茅，高等教育名声远播，是不少学生的学习圣地。再者，澳洲政府提供的社会福利种类很多，当中包括失业救济金、家庭补助金等。另外，澳洲的医疗品质也是世界有名，澳洲的公民以及永久居民都可以在公立医疗机构享受免费的医疗服务。

现为大家介绍全新南半球最高的住宅物业，墨尔本的新地标现楼项目Australia 108，项目360度鸟瞰市中心景观，当中有豪华会所置于高层，配合酒店式管理及装潢，而且位处墨尔本Southbank 黄金地段，与CBD只有一河之隔，又邻近著名的皇冠赌场Crown Casino，衣食住行配套完善。Australia 108项目(地址:70 Southbank Blvd, Southbank VIC 3006)已于2020年落成，单位面积由507至2,275呎，户型由1-3房都有提供，售价59万澳元起，即约306万港元起可即买即住。

澳洲政府于2020年为港人设“避风港”政策，延长香港毕业生和技术签证5年，为香港人申请永久居留移民澳洲提供途径。

澳洲政府在2021年10月底，正式公布“避风港”政策详情，持有毕业生和技术签证4年的港人在澳洲居留1年后，符合审查条件即可申请永久居留，无需达传统的计分要求。

澳洲政府于2021年10月29日刊登全新《2021年移民规例修订（香港）法例》，宣布2022年3月5日起，持有临时技术移民工作签证（457签证）、临时技术短缺签证（482签证）或临时毕业生签证（485签证）的港人，持有临时签证4年后，或在指定偏远地区居住、工作及进修满3年后，若符合体检及品格审查等基本永久居留签证的“通用条件”（Common criteria），便可申请“技术移民独立签证”（189签证）和“偏远地区技术移民永久居留签证”（191签证）。191签证于2022年11月16日起接受申请。移民部长霍克（Alex Hawke）估计在澳持相关签证的港人不足9,000人，这批人都是合资格申请者。

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成人申请费用约3.6万港元

“技术移民独立签证”和“偏远地区技术移民永久居留签证”2类签证将为港人专门开设一个全新的分类渠道“香港组别”（Hong Kong stream），申请人必须持有香港特区护照或BNO护照。成人申请费用为6,170澳元（约3.6万港元），18岁以下申请人费用则为5,145澳元（约3万港元）。

若成年申请人并未取得“基本应用水平的英语能力”资格，即雅思平均分达4.5分或以上，需在获批签证前额外缴付4,885澳元（约2.9万港元）的“第2期费用”，若英语能力达水平要求，则无需缴付。

至于“通用条件”，包括健康检查及品格审查等“公共利益要求”，包括未被澳洲安全及情报组织（ASIO）视为“直接或间接安全风险”，亦并未被联邦外长视为对澳洲外交利益有影响的人士。 同时，申请人亦不得被当局发现，在申请签证期间或申请在此之前 12 个月所持有的签证期间，向当局提供虚假或带有误导性资料的文件。

综合而言，新政策下港人移民途径大致分为:

1. 留学生毕业 > 持4年临时毕业生签证（485签证） / 临时技术工作签证（482或457签证） —申请189签证
2. 获澳洲雇主担保 > 持4年临时技术工作签证（482或457签证）— 申请189签证
3. 拥有上述签证（485、482或457签证） > 于指定偏远地区居住、工作及进修满三年 —申请191签证

事实上，2020年 7 月《港区国安法》实施后，香港掀起一股移民潮，英国、加拿大及澳洲等国推出避风港计划，放宽港人移民申请。当时澳洲政府推出为港人而设的“避风港”政策，延长持有香港特区护照的毕业生或临时工作签证人士居留权至 5 年，之后可申请永久居留，但当时计划并不适用于 BN(O) 持有人。

“香港组别”的新渠道对比澳洲过往的移民政策，大大降低了港人移澳的门槛，参考澳洲政府以往开设的“新西兰组别”（New Zealand Stream）规定，申请人在递交申请的5年前每年的税前收入必须在最低薪资标准及以上，反观在“香港组别”的新渠道中并没有指定入息要求，亦无须根据原有的计分评核，可见港人申请永居的门槛比新西兰人更低。相信澳洲政府希望借着简易的签证途径吸纳更多高学历和高技巧的人才，提升澳洲的竞争力和生产力。

消息一出，市场即时热议，移民澳洲，会否势成港人首选?超越英国?相关地区的物业价格走势，同样令市场关注及查询。

移民人口持续上升，澳洲未来的住屋需求仍有增无减，平均每年有80万人口的增长，预计到2030年澳洲人口会超过3,000万人，料人口更会聚居于三大主要城市，悉尼、墨尔本及布里斯本。

抗跌力惊人

的确，澳洲楼市却表现出惊人的抗跌力，在澳洲房地产需求及低借贷成本的推动下，澳洲居民及四大银行均看好澳洲楼市，四大银行经济学家均预测在疫情后经济复苏的推动下，2021年将会是房地产市场增长强劲的一年，AMP Capital首席经济学家Shane Oliver预测，2021年全国房价将飙升5％。

根据澳洲的移民数据显示，获批移民签证最多的地方之中，香港从上个财年的第23名跃升至第8位，是最少6年来首次跻身十大。澳洲近年马不停蹄，不断推出受惠港人的移民政策，澳洲申请永居的新渠道无疑对港人，尤其是年轻人来说是十分简易的申请方式，相信未来会吸引更多年轻人前往澳洲升学，并为现正在澳洲读书的留学生指引更清晰的方向。不论是英国BNO，加拿大救生艇或是现在澳洲的避风港。都需要因应自己的需求，个人的能力提前好准备，慎重选择最适合自己和家人的地方。

全国主要城市租金每季都上涨

近年来，澳洲积极推出不同政策吸引各地人才移居工作，根据澳洲知名房地产公司Domain最新资料统计，由于大量人才涌入，全国主要城市的租金每个季度都有上涨趋势，而且澳洲楼价即使在疫情下都一直维持在稳定上升的水准，在投资或自住的角度看，无论是想入手公寓还是独立屋，现在都会是一个好时机。

再者，现时澳洲楼市平稳发展，市场预计2023年有3%的跌幅，于现时楼价偏低，租赁需求上升之际，的确是投资者入市的好时机，不妨借此机会寻觅心水物业，把握低位入市。

疫情流行期间，澳洲当地开始着重绿化及空间感较大的房屋，导致住房需求偏向低密度住宅区或偏远地区，令澳洲房地产市场走向备受注目。

疫情阴霾渐散，环球多国的经济往来陆续恢复。澳洲当地房地产公司的调查发现，于2022年底至2023年初来自澳洲境外的物业查询，对比2021年底疫情高峰期时的查询，大幅升约2倍。

中国买家查询占最多，中国（不包括香港）超过新西兰，成为2023年1月份最大的离岸租赁查询来源，是当月查询量的3倍，增长惊人。而香港及印度则紧随其后，咨询量的按月分别增长220%及120%。

国际学生回归是租赁查询的主要推动力。根据教育部的数据，截至2022年11月，34%的中国学生签证持有人仍留在澳洲境外，相当于40,054名学生，占整体境外留学生88,550人的45%。租赁市场受惠于国际留学生回归澳洲，由不少邻近主要大学的地区近日租务状况可见。靠近墨尔本大学及皇家墨尔本理工大学的Melbourne及Carlton，于1月份收到的海外租赁查询数字远超过全澳其他地区。

其他进入前十名的学生郊区是维多利亚州的Clayton，以及新南威尔士州的Chippendale及Waterloo。由于新移民及国际留学生到澳洲时更倾向于租住物业而不是购买物业，更进一步增加本来已极为紧张的租赁市场需求。

悉尼及墨尔本将首当其冲地受到租务需求增加的影响，尤其是在内城区及大学城郊。2022年底，澳洲租金中位数为每周480澳元，按年增长6.7%。其中悉尼及墨尔本更于芸芸下跌的城市之中，成为租金录得升幅的城市，分别录1.8%及2.3%。

租金回报平稳

受惠于留学生回归，悉尼及墨尔本等主要租务市场，可供出租的单位供应很明显地迅速减少，现时上述两地的租金回报约为3.35%及3.52%，亦较其他首府城市表现平稳。

留学生回归定是对投资者而言是好消息，笔者早几期专栏中亦提到过不少家长有“以房养学”的做法，事实上不论是投资客或是家长客，留学生住屋需求亦是不可忽视的市场。

尤其是澳洲属于热门留学地点，大部分的澳洲大学都坐落于大城市的市中心或近郊，故于郊区及市中心之间的物业，就最受留学生欢迎。市中心交通方便，生活配套齐全，而且方便年轻的学生聚会，但相对地消费物价较高；而离市中心有一段距离的近郊，虽没有大城市方便，但物价较低，特别以相同房租可换取更大的生活空间，当然更受留学生欢迎。

布里斯班租金涨幅最多

即使租金高昂，市场上大家仍然比较倾向租楼，数据显示全国商品房租金9 月上涨 1.1%，而独立屋租金也有上涨0.5%，单是住房租金截至 9 月，在12 个月内就增长了 11.8%。租金涨幅最多是布里斯班的1.4%，其次是悉尼和阿德莱德的1.3%，墨尔本也有1%的增幅。

面对各国通关，海外人才移民逐步回归以及租房空置率极低，相信租金增长在短时间内还有上升空间。根据市场现况，现在入手澳洲房地产会是良好时机，可以选择较偏远或低密度住宅区，除了符合现代新生活模式，高收入回报亦是一大吸引之处。

澳洲一直是香港人移居的热门地方，澳洲政府的“避风港”政策，延长香港毕业生及临时技术签证5年，预料将来会有更多香港人前往当地移居及留学。除了移居当地，不少香港人热爱在澳洲置业收租，海外买家要在当地购买一手住宅，可以在香港银行申请按揭，当中申请澳洲住宅物业的程序、要求、种类等，大家在澳洲置业前更加清楚明白。

根据澳洲规例，现时非澳洲人在当地置业，只容许物业作为投资用途及购买一手住宅。身处香港，有银行能提供澳洲楼按揭服务，无需前往当地银行申请，资金处理自然更加方便。

要成功申请按揭，住宅位置必须处于悉尼、墨尔本、珀斯及布里斯班，并与市中心距离不多于20公里。单位面积不得少于50平方米/538平方呎（不包括露台）。物业业权必须为Freehold（物业及土地业权属于自己）或剩余租期在按揭还款年期内不能少于50年的Leasehold（物业业权只包括建筑物，土地则由第三者拥有）。

澳洲楼按揭申请人及家人要求

按揭申请人方面，不论是个人或在香港或英属维尔京群岛（BVI）注册的空壳公司均可接受申请，而申请人或股东必须持有香港身份证。然而，不论是借款人、按揭人、担保人必须在澳洲以外地区居住，以及其直系亲属不得居于有关单位之内。申请澳洲楼按揭方面，申请人入息达30,000港币以上，才能符合资格。另外，银行会为申请人进行压力测试，以确保对方有能力还款。

按揭还款方面，申请澳洲楼按揭的货币选择比申请香港住宅按揭为多，在香港申请香港楼按揭，必须以港元计算，而申请澳洲楼按揭，可以选择港元/美元或澳元还款，而选用哪一种货币还款，会影响最高的按揭成数。

如果以澳元还款，最高申请的按揭成数为七成，如果以港元或美元还款，最高按揭成数为五成五。不过如果申请人的收入来自香港以外地方，需要扣减5%按揭成数；另外如果物业坐落于墨尔本南岸（Southbank），按揭成数也有机会被削减，详情可以向按揭专员查询。

还款年期最短为5年 最长30年

至于按揭利率会因应贷款金额而有所差异，如果贷款金额为20至30万澳元（港币约108万-162万），利率为银行资金成本+每年2.5%。如果贷款金额为30万澳元至50万澳元（约162万-270万港币），利率为银行资金成本+每年2%。如果贷款金额为50万澳元或以上（港币约270万或以上），利率为银行资金成本+每年1.6%。假设贷款金额为50万澳元，银行资金成本为0.5%，年利率便是2.1%（0.5%+1.6%），每月供款约为1,875澳元（款项只供参考，一切以银行最终批核为准）。

澳洲楼按揭的罚息期像香港按揭一样，如果提早还款，银行会收取额外费用， 第12个月还款或之前为贷款额的3%，第12个月还款至第24个月前还款为贷款额的2%，第24个月之后为1个月之前通知即可。

申请澳洲楼按揭会有机会收取额外费用，例如申请费、行政费、估价费、律师费及保险费用等，详情可以与我们联络了解更多，隔山买牛自然更加清晰及轻松。

海外买家印花税

目前澳洲部分州对海外买家征收额外印花税。澳洲公民或澳洲永久居民定义为非海外买家，除此之外皆属海外买家，且与买家现居地无关。各州税率可以参考下表。

新南威尔士州NSW—8%

维多利亚州VIC—8%

昆士兰州QLD—7%

外国人于澳洲购买投资性房屋，但对于投资者可以购买的澳洲楼类型有相关规定和要求。海外人士或非居民必须向澳洲 FIRB 申请批准才能购买想要的投资物业。

而海外人士向FIRB申请时亦需要缴费，费用视交易的楼价而定。如果买家本身现时居住在澳洲境内，但不属于澳洲的永久居民，可以购买已建好的房屋作自住用途。

以上资料只供参考，一切以银行最终批核及最新公布为准。

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