近期香港局势错综复杂，楼市也雾里看花，让许多准买家和业主不知道何去何从。
- 有人认为现在楼价处在相对高位，可以沽出物业赚取升值，落袋为安；
- 有人抱持“别人恐慌我贪婪”的心态，想要趁价格波动时，大胆入市“寻宝”；
- 佛系一点的则干脆采取“以不变应万变”的策略。
其实，万种行情归于市！在做出决定之前，不妨先看看几个例子吧。
个案1
从事金融业的Ben是2011年到香港的。因为工作原因一直要穿梭深港两地，直到去年，他才在新界区买入一套小两房的户型自住。从之后的香港楼价走势来看，Ben感叹自己买在了一个相对高位上，但是考虑到反正也是自住，付完首付款后，每月还贷款2万多港币，也觉得可以接受。
直到最近，中美贸易战反复及香港政治事件影响，Ben萌发了想转到深圳工作的念头，加上他看好大湾区未来的发展潜力，更大的行业空间对他充满了吸引力。但是问题来了，现在的这套房子，应该如何处理呢？
他首先考虑的是卖出。但是由于买在高位，现在售价比当时还略低，不仅没有赚到升值，卖出还完贷款后，这笔资金等于这两年是贬值的，这在做金融的Ben看来是无法接受的事情。
于是他考虑不如放租。计算了一下按照现在每月2.3万的租金，租金年回报率接近4厘，这个回报率可以秒杀不少其他投资管道，而且较为安全稳定，最重要的是还可以抵掉每月的供款，等于是租客在帮忙供房子。至于未来的房价升幅确实是一个不可控因素，但Ben觉得长远还是看好香港楼市的，何况自己在深圳发展，持房观望，进可攻，退可守。
个案2
相较于Ben，他的朋友Ann就幸运了许多。她比Ben早几年来香港，正好在09年香港楼市处于低位的时候买入一套小两房，经过近十年的时间，如今她的这套房子身价已经翻倍，可谓是赚尽升浪。
近期Ann的家人希望她回珠海发展，于是她也考虑不如出售物业。Ann找房产仲介计算了一下，除开还贷款和交易的其他费用，还能有400万港币落袋，她打算用这笔钱在老家寻觅适合的物业，自住或投资两相宜。
拥有赚钱者姿态的Ann，在出售的心态上会比较轻松，已经赚到盆满钵满，稍稍让利给买家也未尝不可，于是她给予的议价空间相对更大。这与那些叫价强硬的业主相比较，更容易在短期内获得买家承接，减少了整个过程中的时间成本和波折。
个案3
和前面两位按部就班到香港读书然后工作的港漂不同，朱先生是家在深圳，与香港有业务往来的商人。经常穿梭深港两地的他，在香港有几处房产，大部分是早年购置。
由于早期资金并不充裕，加上不是自住，朱先生就贪便宜买了一个极小的“蚊型”单位，以及在朋友游说下买了一个交通及生活配套并不便利的唐楼单位。虽说这些年租金还是照收，但是要想增值，则是难上加难。
在生意人的眼中，这样的资产并非优质。而近期香港楼市波动，朱先生敏锐地感到置换更好物业的机会来了。他早前就看中了市区繁华地段一个较新的楼盘，周边的交通配套以及校网设施等都非常优质，但是一分价钱一分货，这个楼盘的价格也一直居高不下。
然而，近期随着香港楼市的反复，不乏有大业主萌生移民的念头，放售手中优质物业。正好朱先生看中的楼盘有笋盘放出，比高位时折让近10%。加上政府放宽了按保成数，令现在入市成本相应降低，于是他迅速支付定金，同时放售原来的小户型和唐楼，在这一波行情中成功突围，以较低的价格换得优质物业，可谓是经验丰富的高手了。
从上面的几个案例可以看出，在波动市下，并没有绝对标准的策略，而是要根据自己的具体情况进行分析，大体的参考指标有以下几点：
No.1资金实力
如果手里资金充足，大部分的人都会选择趁低吸纳，那当然是非常理想的状况。更多的现实情况是像Ben一样，或者朱先生一样，可动用的资金有限，或者波动市下不愿意再投入更多的资金入市。
这个时候，综合物业投资回报率，以及比较物业的投入产出比等因素，可以进行放租或者置换。如果像Ann一样，赚足了升浪，并且又有多余的闲钱，确实可以再选择价格处于相对低位的物业进行趁低吸纳。
No.2 实际需求
无论是买卖还是放租，都要考虑自己对于物业的实际需求，也就是“我想要这套房子为我带来什么价值？”
有房自住的，在波动市下，完全可以按兵不动，以不变应万变。但如果有换楼需求，则可以看准时机，以较低的价格换大换新。购置物业用于投资的话，波动市往往是出手的难得机会，只是一定要提前做好功课，才能在波动中看清楚砖头的价值，以最合适的价格购得心头好。
No.3 大势所趋
在波动市下的决定，一定要看清楼市的大环境。引起波动的因素目前主要是政治事件的影响，但是大环境来看，目前香港低息环境持续，各大银行十一年来首次降息，而阿里巴巴在港上市，也是依然看好香港资金环境。虽然楼市短期波动，但是长期的住房需求仍然存在。
所以在波动市中，无论是想要放租出售，还是以旧换新，都一定要根据自己的实际情况，参考以上的指标量力而行。
微信扫码关注【美联物业香港】微信号
解锁更多香港楼市情报！
微信ID: meilian_hk