西九高铁站商业地早前被新鸿基地产以逾422亿港元成功投得，成为香港最贵的官地地皮。值得留意，在施政报告公布后，启德亦诞生一幅逾百亿住宅地王，由中国海外发展、恒基地产、嘉华国际及九龙仓合组的财团以逾159亿港元投得，反映地产商对未来香港楼市的信心。不过，未来新供应实质取决于政府卖地和发展商动工的节奏，下面来回顾下2019年财年首3季的卖地计画情况。
公私营比例调整 私人住宅供应量减
为满足社会对公营房屋的需求，长远房屋策略督导委员会（简称“长策会”）于去年12月公布《长远房屋策略》2018年周年进度报告，调整公私营房屋比例为七比三，即未来十年总房屋供应目标45万伙中，约7成为公营房屋供应(占约31.5万个单位)，而余下约3成为私营房屋供应(占约13.5万个单位)。在整体供应目标不增反减的前提下，私人住宅由17年公布十年建屋目标18万伙减少至18年公布十年建屋目标的13.5万伙，即减少约25%。随着私人住宅供应目标下调，卖地计画提供的私人土地供应亦相应减少。
以19/20年财年计算，首3季(即4月至12月)卖地计画共提供约9,230伙，当中住宅官地涉及约4,430伙，占约48%，当中九龙启德区占3幅，新界屯门占2幅，而港岛大坑则占1幅。至于铁路物业发展共有2个住宅专案，分别为黄竹坑站第四期及日出康城第十二期，共可提供约2,800伙，则占同期卖地计画约3成；而余下约22%为私人发展及重建专案，涉及约2,000伙(见表)。
不难发现，住宅官地集中该区启德区，主要是由于近年政府积极发展该区，并将其打造成香港第二个CBD，集住宅、写字楼、体育和旅游于一身。近年区内多个项目亦陆续发展成焦点楼盘，如启德一号、嘉汇、龙誉、天寰及OASIS KAI TAK。而近数月启德区再有全新新盘开卖，包括尚‧珒溋和嘉峰汇。
回顾本财年首三季(4至12月)卖地计画进度，占年度目标约68%，全年有力达至本财年1.35万伙的目标。纵然如此，除非期内一如17/18年度有大型补地价专案，否则即使达标，惟实际供应数字仍处偏低水准，比起过去7年平均约19,400伙仍明显为低(见图)。
公营房屋供应同样紧张
至于公营房屋方面，早前香港特区政府亦公布最新未来5年的公营房屋建设计画，预计2019/20至2023/24年度房委会及房协合共约有10.07万个公营房屋单位落成(当中包括约7.47万个公屋及绿置居单位，以及约2.6万个资助出售房屋单位)，即平均每年约2万余伙。不过，根据长远房屋策略报告，公营房屋供应十年目标为315,000个单位，即平均每年约31,500个单位。相较之下，数量较长远房屋策略目标低逾36%，可见本港公营房屋供应同样紧张。
为应对香港房屋供应短缺问题，香港特区政府积极从新途径增加土地供应，如“土地共用先导计画”、“收回土地条例”及“明日大屿”等。当中“土地共用先导计画”已于早前公布细节，包括时限、计画获批总面积上限、最少新增房屋数量、补地价事宜等。“土地共用先导计画”有助增加公私营房屋供应，从而纾缓房屋供应缺口。计画估计将于明年初接受申请。然而，值得留意，当局预计接获申请后约4至6年才有土地供应建屋，计画的成效浮现需时，相信“土地共用先导计画”短时间内难以提供新供应。至于“收回土地条例”及“明日大屿”等方案，相信亦同样难以短时间内新增供应。
本财年最后一季(明年1月至3月)的卖地计画，预计于今年底前公布。至于《长远房屋策略》2019年周年进度报告估计长策会亦会短期内公布，届时将会公布最新长远房屋需求推算，并订定逐年延展的十年房屋供应目标。本财年卖地最终如何，未来供应方向又如何，关注香港楼市的你，还可密切留意【美联物业香港】（微信ID：meilian_hk），将为您提供最新最火楼市情报。
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