买房冷知识:新楼“关键日期”=“入伙日期”?

近期香港一手房市场渐见升温,多个发展商把握年底时机压轴推盘,买家们在购入心仪楼花单位后,最关心的事之一当然是楼盘何时能入伙了!当看到售楼书里的“关键日期”四个字,很多人常误以为这就是“入伙日期”,究竟事实是否如此呢?

在香港,发展商销售未建成的住宅楼盘之时,通常都需要根据《一手住宅物业销售条例》列出该物业的预计“关键日期”。大意是指预计住宅项目遵照获批图示兴建、以及符合地契条款后的完工日期,所以按逻辑推论,“关键日期”似乎就是“入伙日期”。

但实际情况并非一定如此,因为建筑工程往往会因为种种原因,如天灾、风灾等而有延误,导致“关键日期”延迟,而这在法例上是容许的。在兴建每个楼盘之时,发展商都会聘请一位元专业人士,如建筑师、工程师或测量师去监管整个建筑过程,而他们是有权力因上述原因,将原定的“关键日期”延后。

香港一手条例亦有规定,发展商必需在确定延后的14日内通知买家,而买家也要做好心理准备,实际的入伙日期往往会比关键日期为迟。

那么真正的收楼入伙日期是如何厘定的呢?

一般来说,可以分为两种情况。

  1. 如果受“预售楼花同意书”规管的项目,发展商会在“最终预计关键日期”两周内向地政总署申请“满意纸”,而在获发“满意纸”后一个月内就会以书面通知买家正式交楼;
  2. 若“非预售楼花同意书”规管的项目,则发展商需在“最终的预计关键日期”两周内向屋宇署申请“入伙纸”,而发展商获发“入伙纸”后六个月以书面通知买家收楼。

“关键日期”延迟或影响建期付款按揭申请

通常在香港购买新楼,买家可以选择即供付款或是建期付款等方式支付。即供付款是指购入现楼或楼花后,立即开始供款计画;建期付款则是待楼宇建成,业主收楼后才开始供款。不过,选择建期付款的朋友要注意,若遇上新楼关键日延迟,很可能影响按揭申请。一般关键日前3个月已可以开始申请按揭,由于在香港申请按揭,银行会要求借款人签署“共用资料同意书”,然后向环联*(TransUnion,简称TU)索取申请人的信贷报告,以判断申请人信贷是否良好,从而决定是否批出贷款及金额。而TU有效期一般是3个月,因此,一旦关键日推迟,令TU过了有效日期,银行便要重check TU, 贷款人也要提供最新的收入证明。若借款人不幸在关键日延迟期间失业或转工后薪酬减少,导致无法提供收入证明,那么银行便不会放款,需要临时加担保人。

*环联是香港目前唯一提供个人信贷报告的机构。无论申请信用卡、贷款,以至还款及拖欠纪录,都一一被记录在这个数据库。

 

因此,为以策万全建议买家应该离关键日期一个月前才申请按揭,就算关键日期延迟,只要不延迟超过2个月,TU仍然有效,银行不需要重check TU及不会要求贷款人提供最新入息证明。

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