新型肺炎疫情影响环球经济活动，3月不足两周美国联储局已经突发性减息两次，共减息1.5厘，最新的联邦基金利率目标为0%-0.25%，并同时宣布重启7,000亿美元的量化宽松政策；同一时间，环球股票市场出现股灾。在减息、QE与股灾的交错之下，香港楼市将走向哪里?
股票市场表现和楼市动向一向息息相关，股票市场出现股灾，楼市亦难独善其身；不过，股票市场波动性一般比楼市较大。以过去十多年为例，2007至08年金融海啸间，恒生指数大跌约65%，而“美联楼价指数”跌约21%；2011年欧债危机时恒生指数跌约33%，香港楼价跌约6%；而贸易战重燃、社会事件、加上新型肺炎疫情，截稿前，恒生指数自去年高位至今跌约24%，而楼价由去年高位则累跌约8%(见图一)。
低息环境令负利率持续
联储局于3月不足两周连环减息以缓和新型肺炎疫情对经济影响，虽然香港大型银行未有跟随减息，但香港低息环境势进一步持续。更重要的是，低息环境令“负利率”情况得以维持。从过往的资料反映，当香港进入负利率时，意味银行存款未能追得上通胀率，吸引资金流入资产市场；反观，当香港进入正利率时，银行存款所收取的利息高于通胀率，资金自然流入银行存款，令资产市场的吸引力下跌。
“负利率”对楼价一向有正面作用。1990至1997年香港经济向好，通胀率高企，期间最高达13%，最低亦超过5%；与此同时，当时存款利率介乎1.5厘至6.5厘，由于收取的银行存款利息未能追上通胀水准，资金转移到实质资产来抗衡通胀，负利率成为当时楼价上升的其中原因；不过，自97年亚洲金融风暴爆发后，香港经济走下坡，其后甚至踏入通缩期及正利率时代。高企的实质利率令银行存款更为吸引；相对之下，投资物业需求减少，资金撤出物业市场，加上当时香港楼价不断下滑，市民对楼市缺乏信心，资产物业持续贬值，市民入市意欲更加薄弱，使物业市场价格进一步下调，至03年“非典”爆发后的低点；及后，08年金融海啸爆发后，美国推出量化宽松货币政策，导致香港利率一直处于极低水准﹐亦成为近十多年来楼价反复向上的动力之一(见图二)。
相信香港低息环境将持续，“负利率”对楼市带来正面作用。不过，肺炎疫情扩散令环球股票市场出现股灾，即使美国大幅减息至几近“零息”，并再推“新QE”救市，但相信“新QE”对香港楼价的刺激作用已远不如当年。
3月楼市交投回暖
另一方面，环球股灾之下，香港住宅市场交投仍然理想。3月份楼市气氛好转，加上月初美联储突发性减息后，发展商加快推盘节奏，本月至今(截至3月18日)新盘已售出超过600个单位，已超越上月全月仅350个单位的水准。新盘市场表现好转的同时，二手交投亦明显回暖。综合美联分行资料，全港35个二手大型屋苑成交量过去两星期(3月2日至3月15日)共录199宗成交，较2月17日至3月1日的前两星期的181宗高出约一成(见图三)。二手交投得以持续高企，与减价盘持续被市场吸纳有关。
“美联信心指数”连升2周 仍徘徊“信心指数平均值”以下
随着笋盘被市场消化，减价盘进一步减少，“美联信心指数”(MCI)连升两周，指数最新报54.5点，较前一周的48.3点上升12.8%(见图四)。即使“美联信心指数”(MCI)有所回升，但仍未升穿“信心指数平均值”，反映业主普遍信心仍然未回复。
总括而言，虽然美联储减息和推行QE利好楼市，但环球股市因全球肺炎疫情扩散而持续振荡，加上最新公布的失业率上升至3.7%，为超过九年来的高位，或令业主对前景抱观望态度，甚或宁可暂时封盘，估计楼市将呈好淡争持局面。
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