【按揭财技】加按转按套现 增值资产有办法

有物业的人士到底要如何活化自己的资产?成日听人讲加按套现,实际的操作又会是如何?如何透过低息按揭赚取息差?

加按套现

所谓的加按套现,是指物业持人透过将物业重造按揭,由于楼价的升值,借款人可申请的新造按揭贷款可以多于之前未偿还的金额,多了的贷款部份便由业主自行运用。例如原楼价500万元,经过几年升值至600万元,而未偿还按揭由300万元减至250万元。业主如果选择以最新估值600万元重造6成按揭,可获360万元贷款,减至250万原有贷款,净额有110万元,即业主可套现110万元。

转按步骤

要重造按揭其实过程并不复杂,与一般按揭申请一样,可以直接找新银行,或是透过按揭转介公司申请。银行在借款人申请时。在申请时,借款人要重新递交最近3至6个月的收入证明,申报物业是自住还是租出,并且要通过压力测试。

另外,借款人亦要找律师处理转按的文件,大约费用由5,000元至8,000元不等。整个按揭转按审批时间大约2星期,借款人要在新造按揭的银行有个人及支票户口。当审批通过后,大约再过几个工作天,银行会将贷款扣除原有按揭后的金额,连同转按优惠,存入到申请人的户口中。借款人便可自行运用有关金额。

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虽然借款人可以趁物业估价上升时加按物业,但由于贷款额有所上升,对入息要求亦会提高,因此,借款人要透过加按套现亦要有足够的供款能力。

加按轉按套現

套现后用途

套现后借款人可以将资金用于以下用途,例如作为第二层物业的首期,过去不少父母都有将物业加按,作为子女首期,亦有买入第二层物业用作收租用。而由于香港楼价高企,所套现的金额未必足够买入第二层物业,部份人可能转到买入车位及商舖,尤其是近期住宅物业减辣,政府针对2022年购置住宅物业人士当中,超过九成属首次置业。考虑到买卖或转让住宅及非住宅物业须缴付的从价印花税(第二标准税率)的税阶,自2010年都未有调整,政府决定对此作出调整,主要目的是减轻一般家庭首次置业的负担,特别是中小单位。

简单而言,定额100元从价印花税的物业,由不超过200万元扩大至不超过300万元;付楼价3%的从价印花税的物业,由原先楼价介乎442万至600万元的物业,调整为新例下的664万至900万元。有关调整将按即日在宪报刊发的《公共收入保障令》生效,预计这项措施将会令3.7万名买家受惠,政府每年因而少收约19亿元。

对于平日投资股票有心得的人士,可能会将套现金额用于买卖股票,再滚大旧钱,买入物业。不过,股票波动大,风险亦较高,未必适合所有人士。

至于较保守人士,可考虑买入ibond,而上了年纪的人士则可买入银色债券。分别有保证2厘以及3.5厘息,较现时H按的利息为高,以此可以赚取息差。

最后,亦可以用于买入可扣税年金,为日后退休后部署。

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