近期特色户的成交有所增加,由于市场上特色单位的放盘量不多,供应较少下,往往导成交价会大幅波动,银行估价亦会较难估足价,买入时买家可能要准备多一点资金。同时,特色单位亦受到不同因素影响价值,以下会同大家分析相关因素,以及买入特色单位要注意地方。
买入特色单位 首期要“预松点”
谈到特色单位一般包括连天台、平台、复式、打通相连单位。由于成交量相对较少,而且业主大多以自住及对单位有特别喜好,叫价一般都会高于市价,因此银行未必能估足价。在未能借足钱下,如买家真的十分喜欢买入特色单位,在首期上要“预松点”,以防因为银行估价不足,贷款较少下,要自行补回差价。
连天台注意流水
除了要准备较多首期外,特色单位尤其是二手的特色单位,可能有较多问题要跟进。例如连天台的特色单位亦有分几种,包括走进天台的楼梯是否在单位内,还是单位外,天台是否可以让大厦管理处进入,以及天台是否入契等。这些都会影响到单位的价值,买入前一定要从查册中看单位的图则,是否已经包括天台或平台部份。
另外,买入连天台的单位,一定要留意有没有漏水问题。若没有注意,或是未能发现,可能要另外支付十多万去处理。
平台留意僭建
至于连平台的单位,过去有不少业主都会在平台加建,以增加室内空间。但是很多时,有关加建都没有获得屋宇署的批准,即使买家买入时在查册上没有发现有屋宇处的清拆令,亦不代表物业没有问题。因为,这可能只是屋宇署尚未查到,买家买入后仍是面对清拆令风险。
要知道单位有没有僭建可透过查册了解单位的原则是什么,室内与室外部份是否吻合。如看不明可能要找专业人士解释,否则不要买入未了解的物业,除非买家已接受未来要清拆的风险。
注意平台私隐度
除了僭建物外,平台的私隐度亦会影响单位的价值。一般而言,高层的平台都较低层更有私稳度,同时愈高层的平台光线充足,亦会愈吸引。在睇楼时,要留意平台与附近楼宇的距离,有没有机会很容易被人看到屋内情况。另外,天台和平台所看到景色,亦十分重要。
此外,睇楼时,要留意污水排气喉在室外的位置,会否有气味留在平台或天台,否则在室内时不时闻到一阵恶心的气味,令其吸引力大减。
平台天台有装修更吸引
这里所说的装修并非指僭建物,而是指对天台或平台打理,以及会铺上瓷砖,或是木地等。这些都会为单位叫价提高,但同时银行的估价未必能反映相关细节,叫价与估价更有落差。
相连单位打通时有没有违规
另外,买入相连打通单位时,有时候打通部份可能涉及占用大厦公共空间,万一被发现,可能要被逼还原单位。