【新手教学】村屋入巿手册

想远离繁嚣、养竉物,最好有个大花园?除了豪宅外,村屋亦可满足你这3个愿望!不过村屋与私楼买卖是截然不同的学问,计划住村屋的朋友们,以下7件事必须要清知道。

出售村屋要补地价?

现时坊间所指的村屋大都是指丁屋,根据现时村屋政策,新界原居民可享有一次性建丁屋的权利,但新建成的丁屋5年内不能出售,需要补地价才能转售。而丁屋楼花需要获得合约完成证明书(俗称满意纸)后才能补地价,如果未见有满意纸,银行一般不会批出按揭。不过,村屋除了丁屋仍有其他种类,如果属于“旧屋地”(政府于1905年批出“集体政府租契”的屋地,一般是指传统村屋),则没有补地价限制。

村屋业权好难搞?

签订临约前,宜查明业权资料,确认业主身份、满意纸、转让契等,避免日后转让有阻滞。如果村屋连花园天台出售,必须查明有没有入契、是否受政府租约条例所限制等。村屋业权未必包括附近通道的路权,若然出入车路涉及私家路,道路使用者有机会要付“过路费”,甚至出现其他人的车辆停泊在你家门的情况,驾车人士要查明乡村道路使用权及解决方法,以免发生路权纠纷。买入村屋前可进行初步的查册,有需要可向律师咨询专业意见。

村屋有冇物业管理服务?

虽然现时新式村屋渐趋“屋苑化”,有大闸、停车场、游乐场等配套,但绝大多数的村屋群都没有物业管理公司打理,不会有保安24小时长驻、闭路电视等,安全性来说会相对低一些,出入的时候需要多注意。此外,并非所有村屋都有独立排污渠,甚至屋苑式管理的村屋都有机会出现几户人共用一个化粪池处置污水的情况,业主有责任定期安排清理化粪池, 处理日常污水废物排放,费用则由用户共同分担。不得不提,村屋一般没有物业管理公司处理家居废物,住户要亲自到食环署负责管理的中央垃圾收集站掉垃圾,有个别屋苑式村屋会收取垃圾费提供垃圾处理服务。

村屋申请按揭困难重重

村屋过往的按揭成数只能做五、六成,但自从按保放宽后,800万以下的村屋最高可申请八成半按揭。不过,如属于“祖”、“堂”物业、有转售限制及属于楼花的村屋并不符合申请按保资格。还款年期方面,原则上最长为30年,但不少银行在实际审批时最长只造25年。如果选择申请按揭保险,最长还款年期会以“55减”计算,例如村屋有35年楼龄,最长的按揭还款年期为20年(55-35年)。另外,由于银行需要委托估价行视察物业才能估价,批核时间一般较长,至少要1个月以上。。建议买家要预备较充足资金,以应付额外的首期开支。

村屋经常估价不足?

村屋的交投较为疏落,银行缺乏参考指标,容易出现估价不足的情况。如果希望估价接近成交价,可以选择较具规模的屋苑式村屋,以及一次过向不同银行申请按揭,以获取最贴近成交价的估价。准买家要小心留意物业有没有僭建或违反地契,一旦发现违规情况,银行批出的贷款额会较为保守,甚至拒绝批出按揭。另外,村屋周遭的路权较私楼复杂,如果村屋附近路权不清,亦会影响按揭审批

村屋按揭比洋楼涉及更多文件,买卖过程较为繁琐,建议大家还是寻求专业的按揭顾问协助

 

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