【用尽新按揭】“呼吸Plan”用家转按悭息攻略

按揭计划推出后,除了帮助到未买楼的买家较易上车外,亦有助早年因为用了“呼吸plan”上车的业主,透过转按节省利息。

“呼吸Plan”利息偏高

不少发展商为助客户购入新楼,推出一些高成数按揭,对买家的收入要求不高,亦不需要经过压力测试,被视为“呼吸plan”。虽然申请较容易,但利息亦明显高于市场的利率。

以某一新盘为例子,首年利率为最优惠利率(P)减0.5厘;其后年利率则为P+0.75厘,以目前P为5.375厘计算,首年利率为4.875厘;次年起就大幅上调至6.125厘,比一般银行的“按揭Plan”2.625厘高,为业主带来供楼负担。

按揭大幅节省每月供款

假设买家买入700万元的新楼,承造8成按揭,以6.125厘计算,借款30年,每月供款约3.4万元,全期利息支出约665万元。而买家要转按亦不容易,因为以往600万以上物业,一按最多只能承造6成按揭,买家如要转按节省利息时,要补回借款差额。

不过,如果买家利用新的按揭计划,申请转按,700万元物业,可保持承造8成按揭,以2.625厘计算,借款30年,连按保费下每月供款约2.3万元,较原来的“呼吸plan”减少1.1万元或32%。全期利息支出约255万元,减少410万元或62%。

申请要求较“呼吸Plan”高

不过,要留意是,“呼吸plan”业主利用新的按揭计划时,楼价如果超过1000万元,就不能利用按保承造高成数按揭。而且银行会为申请人评估其供款与入息比率,上限为50%,以及进行压力测试。申请难度较“呼吸Plan”的按揭为高,要准备好入息证明包括3个月入息纪录,税单以及强积金纪录,以及其他债务资料等,审批时间亦会较长。

另外,新按揭计划只适合现楼,一手楼的楼花并不适用,“呼吸Plan”业主如想转按要等待至物业落成才能申请。

只可转按不可套现

另外,新计划按揭计划对转按有限制,就是不能够在转按时套现,意味只能够转贷款余额。但若果经旧计划转按,即楼价最高600万元,套现则没有问题。不过,业主仍能透过新计划按揭计划节省利息及延长还款期至30年。

假设买家早年以700万元买入一个单位,并使用发展商提供的7成按揭,借款额为490万元。经过几年供款,借款余额减少至460万元,物业估价升至800万元。买家利用新按揭计划转按时,最多只能借借款余额,即460万元以偿还现时的按揭贷款。

因此,业主在转按时不能承造较高的按揭成数,或是因为楼价升值承造新的按揭套现。例如,因为物业估价升至800万元,业主不能因为物业估价升至800万,转按时承造9成按揭,借贷720万元(720万元减去460万元),套现260万元。这个做法是不可容许的。

另外,若楼价为600万元或以下,业主仍可利用旧有计划转按加套现。例如早年买入500万元物业,利用按保承造8成按揭,借款400万元。及后物业升值至600万元,借款余额减少至380万元,业主可利用旧按保计划,承造新按揭,保持8成按揭,借款480万元(480万元减去380万元),可套现100万元。有关做法仍然有效。

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