楼市回稳,新盘销售反映,代表市场有“饿盘”的情况。不过,新手买家入市前,有几个公式需要知道,才能帮助自己选择适合的物业。
供款负担比率
买家在申请按揭时,需要了解自的借贷及负担能力。根据要求,无按揭买家的收入必需要符合供款与入息比率不高于50%,以及加息后的压测要求的供款与入息比率不高于60%。
例子:假设买家收入为35000元,打算借款400万元,利率为2.5%,供款期30年,每月供款15,804元。供款与入息比率的计算:每月供款/买家每月收入=15,804/35,000=45% 低于50%,因此符合要求。
至于加息三厘后,每月供款会增至22,712元。加息后的供款与入息比率:加息后每月供款/买家每月收入=22,712/35000=65%,高于60%,不符合要求。
因此买家的收入不能满足压测要求,不能贷款400万元。买家需要降低贷款额,或是寻找担保人。
租金回报
无论是投资者客或是自住客,懂得计算租金回报,亦有助评估物业的价值。计算方法是一年的租金收入,除以楼价。
个案分析:
一个物业月租20000元,楼价为700万元。一年租金为24万元,除以700万,得出租金回报率约为3.4厘。
买家在比较不同物业的价值时,除了看楼价外,亦可透过物业间的租金回报率作比较,反映物业在租务市场上的价值。不过,要留意是,在香港一般面积较大楼价愈高的单位,因为其租金上升幅度追不上,所以租金回率会较细价楼为低。例如相同屋苑中1000万物业的租金回报,一般会较低楼价如500万元物业为低。
租金回报实际
租金回报率的计算,只考虑了租金与楼价的比率,但并没有考虑到业主租楼的成本,例如按揭的利息,每月的管理费,以及差饷地租等。因此,若将租金减去相关的开支,再除以楼价,则可更准确了解租金实际回报率。
个案分析:
同样一个物业月租20000元,楼价为700万元。一年租金为24万元,减去全年利息约8万元,管理费及差饷约1.5万元。全年实际收入为14.5万元,再除以700万元,得出实际租金回报率为2.1厘。
有关回报率,视乎屋苑的管理费,业主的按揭贷款以及利率。对于以投资为目标的投资客,若物业实际租金回报率愈高,对他们愈吸引。
一二手溢价
近期一手盘重新推出,发展商开价是否保守,市场会以新盘附近二手物业,或是一手余货的价格作比率,即所谓一二手溢价。若溢价愈高,代表一手明显高于附近的二手物业,反之溢价愈低,则代表一手价格贴近附近的二手物业,这或更吸引市场买入一手楼。
例如一个新楼的呎价为17000元,除近二手物业的呎价为15000元。一手楼相对二手楼的溢价会是(新楼的呎价-二手物业的呎价)/二手物业的呎价X100%=13.3%。因此,该区一二手溢价为13.3%。
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