香港特首近期发表了《2019年施政报告》，这次主要在土地及房屋政策上大幅着墨，包括放宽按揭保险成数及增加中长期房屋及土地供应等多管齐下。报告亦提议加快落实三条新铁路支线和扩大科技人才计画，这些政策将为香港楼市带来哪些影响与机遇呢？下面我们一起来分析。
加快落实三条新铁路支线
《施政报告》提出加快落实三条新铁路支线，包括屯门南延线、北环线及东涌线延线，详述如下:
1.屯门南延线
屯门南延线是将现有的屯门站延伸约2.4公里至屯门南站，邻近屯门码头。屯门码头附近主要私人屋苑包括海翠花园、慧丰园、迈亚美海湾、美乐花园及启丰园等。综合土地注册处资料，以今年第三季计算，上述5个屋苑平均每宗二手注册金额介乎535万至645万元左右(见表一)。除了屯门南延线外，“屯门至赤鱲角连接路北面连接路”预计于2020年落成，为往来新界西北和大屿山提供最直接的路线。这条新干道通车后，由屯门南往返香港国际机场，行车时间预计可由现时约30分钟缩短至约10分钟，将方便市民和游客来往屯门和机场，并为区内带来消费。
2.北环线
北环线是现有锦上路站的新支线，约长10.7公里，建议新增凹头站、牛潭尾站、新田站和古洞站。目前区内有不少洋房屋苑，如加州花园、加州豪园及锦绣花园等。政府致力发展新界东北，投入200亿元于落马洲河套区，兴建“港深创新及科技园”。与此同时，政府积极发展“古洞北及粉岭北新发展区”，预计容纳逾 19万人口，提供逾7万个住宅单位(当中逾2万个私人单位)。单以古洞北发展计，估计可容纳近12万人。北环线的落成将方便新界东北两地居民来往，加上毗邻深圳，相信亦会便利两地往来。
3.东涌线延线
东涌线延线是从现有东涌站，向西延长约1.5公里至于东涌西增设的一个新铁路站，落成后将方便居民出入。事实上，政府致力发展东涌新市镇，东涌扩展计画涵盖现有东涌新市镇东西两面，将提供约49,600个住宅单位，容纳约145,500人口。该计画亦会提供约500,000平方米总楼面面积作办公室用途、327,000平方米总楼面面积作零售用途，以及 50,000 平方米总楼面面积作酒店用途。
扩大“科技人才入境计画”适用范围
除了加快落实三条新铁路支线外，《施政报告》建议就创新及科技局于2018年推出的“科技人才入境计画”，扩大适用范围至科技园及数码港以外的公司，以及涵盖新的科技范畴，加快输入海外和内地科研人才。
事实上，特区政府一向透过不同的入境计画吸纳人才。据资料颢示，在未包括单程证之下，透过“一般就业政策”、“输入内地人才计画”、“优秀人才入境计画”及“非本地毕业生留港/回港就业安排”获批来港工作的人士，再加上“资本投资者入境计画”一并合计，去年人数高逾6.7万人。除加强本地人才强化本港竞争力外，同时亦会为为本港住屋带来刚性需求。
多项房屋及土地政策
不得不提的是，《施政报告》重中之重的房屋政策，而为回应市民的置业需求，《施政报告》提出放宽首次买家的按揭保险成数，申请最高9成按揭贷款的楼价上限由400万元提升至800万元，而申请最高8成按揭贷款的楼价上限由600万元提高至1,000万元，后者包括自用楼换楼按揭。
以往由于按揭贷款成数低，限制买家于二手市场的选择。透过按揭保险提高按揭成数后，相信将释放更多购买力，特别是有供款能力，但未够首期的人士，甚至有助重启换楼链。事实上，10月16日《施政报告》公布后，刺激二手交投上升。综合美联分行资料，以10月16日至20日计，35屋苑共录97宗成交，相比起本月首15日合共71宗高出约36.6%；若以平均每日宗数计算，《施政报告》公布后5日平均录约19宗成交，较本月首15日公布前平均每日约5宗更高出约2.8倍(见表二)。
除了放宽按揭保险外，报告中亦提及多项增加供应的措施，当中包括增加白居二配额。19年白居二共有3,000个配额，报告建议明年增加配额。此举可释放更多有意购买未补价的二手居屋及二手公屋置业需求，有助增加二手成交。
增加居屋和“绿置居”供应亦是其中一项措施。报告提及明年推售1.2万个居屋和“绿置居”单位，数量较19年的8,600个增加约4成，届时可为市场提供更多资助出售房屋，纾缓供不应求情况。不过，因居屋与“绿置居”单位的实际比例分布尚未公布，加上未来居屋供应量仍然相对紧绌，故估计有关措施对短期楼市影响不大。
此外，报告提及明年首季出售安达臣道地皮，作第二个“首置”项目，提供约1,000伙。鉴于单位数量不多，故预期对私人市场的影响不大。报告亦提及加快出售现时租者置其屋计画39个屋邨中约42,000个未售出单位，可让公屋租户购入现居单位；因租置计画对象为公屋租户，非私人住宅客源，故料对私人市场影响不大。
另一方面，《施政报告》中亦提及土地共用先导计画及收回土地条例，收回土地条例主要针对公营房屋供应的增加，而土地共用先导计画同时会增加公营及私营供应，均较填海更快增加供应。由于公私营房屋比例调整至7:3后，每年私楼供应目标由18,000个单位下调至13,500个，因此新政策或令私楼供应增加，纾缓私人住宅供不应求的情况，有助楼市健康发展。
总括而言，本次《施政报告》除了于房屋政策着墨不少外，亦扩大科技人才计画及加快基建发展，有关措拖不仅有利香港未来发展，更能体现香港在大湾区的重要角色。
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