不懂“供应”,不要说自己懂楼市

香港地少人多,房屋供应一直是香港人最关注的议题。近日地区政府发布了最新的私楼供应资料,唤起各界关注!影响楼市的因素有不少,除经济、利率、房屋政策外,供应乃“重中之重”。

根据经济学定论,商品价格受供求关系影响,房地产也不例外。若新供应持续短缺,在“僧多粥少”的情况下,“求过于供”对楼价带来上升的支持;反之,若“供过于求”,则对楼价带来下调压力。虽然供应是影响楼市走向的重要一环,但并非单一因素,亦要与其他各方面因素综合分析,才能对楼市局势有清晰的了解,而当中如面积分布、地区分布等等资料也需留意,可以帮助了解未来供应走向。

事实上,回顾过往二十多年香港楼市,供应成为影响楼市的重要因素之一。97年香港正面受到亚洲金融风暴打击,经济转差,影响置业信心,加上其后多年供应正值高峰期,均使得当年楼价由高位回落;之后03年中,中央政府推出多项政策支持香港经济,包括“自由行”及“CEPA”等,带动香港经济谷底复苏。又随着新供应明显减少,二者成为香港楼价得以重拾升轨的动力(见图一)。

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香港第3季私楼供应维持93,000

为让市场能够掌握未来供应资料,香港特别行政区政府不同部门公布有关供应数字,当中运输及房屋局每季会公布“私人住宅一手市场供应”资料,该报告会公布季度动工量、建成量及未来3至4年的一手供应资料。其中未来3至4年的一手供应由3项类别组成,包括已建成未售出的单位、建筑中未售出的单位以及已批出土地并可随时动工专案的单位(包括香港特别行政区政府已卖出的住宅土地、香港铁路已批出的住宅楼盘发展、市区重建局已批出的住宅重建项目、以及新修订的换地/契约住宅发展专案,此批项目可随时动工)(见图二)。

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在香港特区政府积极推土地的情况下,未来3至4年新供应数量已大幅度提高。以今年最新的第三季资料为例,运输及房屋局早前公布建筑中未售单位约66,000伙;已批出土地可随时动工项目则录18,000伙:至于已建成未售单位约9,000伙,即未来3至4年新供应量总共录9.3万伙。虽然最新第三季93,000伙供应量较去年第二季高位98,000伙有所回落,但仍处偏高水准,比起该报告纪录低位元的09年第三季52,000伙仍高出近8成(见图三)。

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除了宏观整体供应走势外,面积分布也是值得留意的一环,同样影响未来楼市的走向。未来3至4年一手私人住宅供应不少为中小型单位。以今年第三季93,000个未来3至4年一手私人住宅供应为例,运输及房屋局发言人表示,估计当中实用面积少于70方米的中小型单位约73,300伙,即占约78.8%。由此可见,虽然未来3至4年一手私人住宅潜在新供应仍维持高水准,但因过去多年楼价已上升不少,部分资金有限的置业人士唯有选购小型单位,在小单位需求旺盛的情况下,新盘供应自然以小单位为主了。

 

小单位建成量比率创31年新高

为应付香港市场求房若渴的现象,近年新盘频频加推小单位,使得私人住宅小单位建成量大幅上升。若根据差饷物业估价署每年公布的“香港物业报告”的供应资料显示,去年A类(实用面积小于40平方米)的私人住宅单位建成量近6,900伙,比2016年多出3,900伙,大幅急增约75%,并创13年新高。若与去年私人住宅单位总建成量近1.8万伙相比,A类单位建成量占达38.7%,不但比2016年(占比约27.0%)急增约11.7个百分点,而且更创下了自1986年后,这31年来的新高纪录(见图四)。当然,供应量除了要宏观分析,同时也应该了解如面积分布、地区分布等资讯,才能更好的把握好未来供应走向。

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香港特区政府积极推土地,未来新供应量有所提高。但香港始终地少人多,大型单位供应较少在所难免,尤其是极大型单位。上述未来3至4年一手私人住宅供应中,未来新供应以中小单位为主,即意味着未来大型单位数量相对较少。

事实上,近年极大单位的新供应相当匮乏,根据香港差饷物业估价署资料显示,08年至17年的过去十年私人住宅建成超过11.6万个单位,当中实用面积超过279.9平方米只有637伙,占比仅约0.5%;若仅以去年计算,此类大型单位只有65伙,占同期私人住宅建成量近1.8万伙仅占0.4%,与上述提及比重接近4成的小单位有天壤之别。

另一方面,未来3至4年一手私人住宅供应中,有部份已推出市场发售,当中也有新楼尾盘可选购。据美联物业房地产资料及研究中心计算,10月份(截至10月28日)累积尾盘 (包括毛坯房及现楼楼盘)录逾万伙。若以港岛、九龙及新界划分,当中港岛区约1,900伙左右,九龙区(包括将军澳西贡计算)近3,500伙,而新界区则有逾5,400伙。此批尾盘选择多元化,由豪宅级别、大型单位以至小单位应有尽有,各适其适。

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