跨过经济逆浪 香港楼价为何总能复原?

买房的人听得最多也最入脑的选房要诀应该是:Location,Location,Location——地段为王。

但是真正经历过楼市起伏的资深买家会摇头说那只是表层的因素,买房真正要看的是:

Timing,

Timing,

Timing

——把握时机。

 

什么是影响香港楼价的基本因素?

近期香港爆发的各种社会不稳定事件,加上周边全球经济预期悲观,还有持续不断的中美贸易战,均影响到香港楼市的交投气氛。看房的人减少了,买卖双方变得十分谨慎,不少开发商也放慢了推盘的步伐。

回顾过去从97年到现在,除了亚洲金融风暴楼价大跌7成及之后的金融海啸跌逾2成外,A股熔断及贸易战袭来,香港楼价在短期调整后,即又重拾升轨,跌势并未太深,且持续时间也并不太长。

事实上,除了周边及一些政治事件能对香港楼价产生的影响外,影响香港楼市的基本面如土地供应、利率以及政府楼市政策亦不容忽视。这些因素是随时间变化而改变的,所以为什么说买房的Timing比Location深藏更多玄机。

有迹可循的利率与房策

首先来看利率,这是决定了购房者借贷成本的关键因素。由于香港实行联系汇率制度,港币与美金挂钩,因此香港的利率一直与美国息息相关。日前,美国联储局公布调低息率0.25厘,这次香港未跟减随美联储减息,反而近期香港有大型银行甚至将按息轻微调升0.1厘,不过相信在美国减息的情况下,香港低息环境势将进一步延长。这意味着买房贷款的成本可以继续维持一个较低的水准,买家不用担心息口的突然变化,这对于他们入市无疑是增加信心的。

而楼市政策方面看,从2010年政府推出的SSD(额外印花税)开始,到后来的BSD(买家印花税)、加强版SSD以及DSD(从价印花税)及新住宅从价印花税等等,都是在通过增加交易的税费来控制炽热的楼市。从过往的效果来看,确实少了很多“摸货”及短炒个案,令楼市归于用家市场。但也有不少投资者转为长线持有,从而减少了二手市场的放盘量,于是买家想要选购到优质的二手房,可能就要付出更高一些的价钱。并且由于DSD及其后的新住宅从价印花税的不菲税费而阻碍换楼,有部分业主只有将自住的“小”房子出租,再换租到“大”房子居住,以达到“改善居住空间”的目的。

 

“八万五”是一个什么概念?

相对于利率和房策两个比较好分析和判断的因素,土地供应就显得比较复杂了。因为当中涉及开发商的层面,还有很多历史原因,令政府在土地供应的问题上可谓是用尽了脑力。

香港人口密度非常高,走在不宽的街道上,两旁除了拥挤的人流,剩下的就是密集的商铺和房屋。事实上,香港陆地总面积仅逾1100平方公里,即使要承载超过700万人口,也不至于像今天这样捉襟见肘。主要是因为香港山多平地少,所以已发展的土地仅占四分之一,而在已发展的用地中,作为住宅用地的土地仅占全港7%,这样一来,住宅的供需情况可想而知。

1984年签订的《中英联合声明》,列明英方于过渡期内每年只可卖出50公顷土地。于是,1997年时任特首的董建华为了纾缓楼市供不应求的局面,提出每年香港要有“八万五”套新房上市,即每年要推出更多土地来用于建房。

可后来的结果大家都知道了。此政策一出,市场譁然,加上随后杀到的亚洲金融风暴,香港楼价开始了惊心动魄的大跌。接着在有产者不让房价下跌的诉求下,“八万五”政策无疾而终。

就这样,“八万五”成为了香港楼市历史上一个著名的梗,为大家所熟知,但是可能很多人并不清楚“八万五”这个供应量对于当时的香港楼市来说,究竟是个什么概念呢?

从以上图表可以看到过去20年香港公私营住宅落成量的情况。97年香港的新房落成量仅逾5万套,所以当政府提出每年的供应量都是8.5万套的时候,市场对于房价的预期自然是大幅向下的。事实上,新房落成量最多的是2001年,当年甚至有超过9万套。政府本心是好的,但是下手未免过快过猛。

 

“勾地制度”的利与弊

那既然物业市场有自己的供需平衡规律,有产者又有房价不能下跌的需求,如何增加供应对于政府来说就不是出台个政策那么简单的事情,而成了需要极为谨慎的技术活儿。在此过程中,除了继续调整公屋、居屋等公营房屋的供应政策,在私营土地供应上,则有了长达14年的“勾地制度”。

“勾地制度”的缘起,依然要说到亚洲金融危机,当时香港楼市大跌不止,地价也大幅度下跌,令楼市气氛雪上加霜。为了稳定急跌的房价,香港政府于1999年引入了新的供申请售卖土地表制度(俗称“勾地表”)。

所谓“勾地”,就是每年由地政署公布当年的勾地表,开发商对“勾地表”内任何一幅土地有兴趣的话,可以向政府提出申请,申请者必须为购买该幅土地开出最低价并交缴押金。如果申请的出价符合政府按公开市场价格所作的评估,该幅土地便会以公开招标或拍卖的形式出售。

“勾地表”制度于往后做出了多项调整,以完善该制度,如在拍卖当中该底价不保,政府会收回该幅土地,以保证不贱卖资产。这等于是在拍卖土地前增加一个保险程式,避免土地无人问津而进一步冲击市场信心,同时也变相收紧了土地供应,给予了开发商更大的自主权。

勾地政策实行一段时间后,无奈中间又遇上了“911事件”及“非典”,楼价跌入谷底,直到2003年的自由行及CEPA,带动香港整体经济向好,楼价才逐渐开始回升。

勾地的方式对政府来说,是从之前主动调控并参与土地供应到改由市场主导(开发商自行决定勾地与否)的转型。但同时,该制度实施后,由于政府不公开勾地表内各幅土地的底价,存在市场讯息不对称等问题,增加了土地被勾出的难度。特别是中小型开发商,即使勾出土地,往往也难以竞拍成功。在之后停止了定期拍卖,改以勾地制度为主的时期,土地拍卖成交变得稀少,变向进一步收紧了土地供应。

于是2010年政府开始主动卖地,重拾主动权,将招标与勾地表双轨并行。在2013年,时任香港特区行政长官的梁振英宣布取消勾地制度,以方便中小地产商参加竞投政府土地,希望有助于土地供应和房地产市场的稳定发展,勾地制度由此退出了历史舞台。但从近年的资料来看,香港土地供应的问题还是一直偏少,并没有得到根本的解决,从2013年到2019年的楼价走势可以看到,楼价继续一路高歌,早已升过97年高位。

 

供应与需求的时间博弈

近几年,香港政府对于土地供应的研究也一直没有停止过。

2017年,长远房屋策略委员会建议:未来10年兴建46万套房,其中公私营比例为6:4。即是,私人住宅每年要兴建18000套。

在2018年,政府又公布了最新的2019-2020年之后的10年总房屋供应目标为45万个,该45万的供应目标中,要将之前6:4的公私营比例改为7:3,加上在总体供应不加反减的情况下,私营房屋占3成,10年仅约13.5万套,每年平均仅仅13500套。

对此,政府也明白在现有存量上做文章已经是几乎山穷水尽了,于是只能为了进一步开拓增量,在2018年提出了“明日大屿”计画,想要通过在大屿山附近填海1700公顷,建立一个全新的市镇,为市民提供26至40万套住房。这个计画在总体大方向是不错的,但是在具体实施上,还是会遇到各种现实层面的问题,最终结果能否一如预期,还是未知数。

但可以预见的是,在未来一段时间里,需求是持续增长的:香港本地上车人士、香港本地换楼人士、定居香港的港漂、移民香港人士、海外投资客户等等。在低息环境持续和土地供应紧张短期无法改变的情况下,香港楼市的走向在Timing上依然是有迹可循的。

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