美国联储局公布9月议息结果，一如市场预期，这次美国议息后再度调高息率0.25厘，此次是自美国于2015年12月踏入加息周期以来第8次加息。而连续多年未跟随加息的香港，此次亦有大型银行调高最优惠利率(Prime Rate，简称P rate)0.125厘。香港已重启加息步伐，与楼市息息相关的负利率是否完结，并成为香港楼价调整的不利因素？
所谓“负利率”，即是扣除通胀后所得的“实质利率”，若实质利率为负数，便是“负利率”，意味着银行存款所收取的利息未能追得上通胀率，利息被通胀蚕食，吸引资金流入资产市场。以最新通胀率(8月份)为2.3%计算，香港未加息前活期存款利率约0.01厘，即实质活期存款利率为-2.29厘。香港加息0.125厘后，活期存款利率亦跟随升至0.125厘，实质活期存款利率升至-2.175厘(扣除通胀后)，可见负利率情况随着香港加息已逐渐收窄。事实上，近月甚至有大型银行已调高定期存款，一年定期存款利率升至约2.05厘，逼近通胀水准。若未来香港持续调高息率，负利率年代将会完结。
至于租金回报方面，根据香港差饷物业估价署最新7月份资料显示，A类单位(即实用面积少于40平方米)净租金回报率为2.6%；B类单位(即实用面积为40至69.9平方米)约2.3%，C类单位(即实用面积为70至99.9平方米)约2.2%；相比之下，若与一年定期存款利率约2.05厘相比，净租金回报仍略高。不过，若未来香港进一步调高定存利率，届时与净租金回报继续收窄，甚至超越净租金回报。
近十年利息低企 通胀主宰负利率
负利率消失，削弱实物资产的投资吸引力，并有机会诱使投资者由风险资产转投至银行存款。值得留意的是，负利率除了受利率影响外，近十年来反而来自通胀主导。自08年金融海啸爆发后，各大央行先后推出超宽松货币政策，导致香港利率一直处于极低水准，而近十年来负利率(以活期存款计)的出现主要来自通胀支持。通胀为综合消费物价指数按年变化，而消费物价指数包含住户不同的开支，如食品、交通、衣履、住屋等，当中私人房屋租金比重占近3成，故此其变化对通胀的升跌有举足轻重的重要性。
据美联“租金走势图”资料显示，私人住宅平均呎租自08年金融海啸爆发后的低位回升至今，累上车，加息, 积上升达1.1倍，不仅支持楼价上升，同时亦是构成通胀持续的动力之一。租金上升亦反映实质的住屋需求强劲，而香港近十多年来新供应偏低，在面对土地不足下，亦是令租金向上的原因之一。由此可见，近十年来通胀主导负利率。除非未来加息步伐幅度加大及速度加快，否则若通胀持续一定水准，即使未来负利率被取代，但预期正利率情况仍相对温和。
实质利率与楼价往往呈背驰走势
实质利率的走向，往往与楼价呈背驰。翻查纪录，1990至97年香港经济向好，通胀率高企，期间最高达13%，最低亦超过5%；与此同时，当时活期存款利率亦介乎1.5厘至6.5厘，由于当年收取的银行存款利息根本不能追上通胀水准，资金转移到实质资产来抗衡通胀，负利率成为当时楼价上升的动力之一(见图一)。
不过，自97年亚洲金融风暴爆发后，香港经济走下坡，其后甚至踏入通缩期，负利率不仅消失，甚至被正利率所取代。高企的实质利率令银行存款更为吸引；相对之下，投资物业需求减少，资金撤出物业市场，加上当时香港楼价不断下滑，市民对楼市缺乏信心，资产物业持续贬值，市民入市意欲更加薄弱，使物业市场价格进一步下调，至03年“沙士”爆发后的低点(见图一)。
03年中，中央政府推出多项政策支持本港经济，如“自由行”及“CEPA”等，香港经济逐步由谷底复苏。加上“孙九招”效应浮现，香港楼价得以重拾升轨。长达68个月的通缩期终于完结，正利率亦逐渐消失，04年中更回复至零水准，个别月份更出现轻微的负利率，而自03年中香港楼市开始进入上升轨道。及后金融海啸爆发，各大央行亦先后推出超宽松货币政策，极低息环境诱使资金投入实物资产，并成为近十年香港楼价上升的动力之一(见图一)。
楼市受多方面因素影响 利率仅为其中之一
然而，楼市走势受多方面因素影响，利率走势仅为其中一环。据过往经验，即使美国踏入加息周期，香港楼价亦未必每次因此而下跌。以2004至06年期间为例，美国加息17次，共4.25厘，历时约2年，期间香港最优惠利率累升3厘。惟当时香港楼市已经历97至03年楼价大挫，中央推出“自由行”及CEPA振兴香港经济，加上香港特区政府推出多项措施支持楼市，令当时香港经济谷底反弹，失业率高位回落，楼价亦得以重拾升轨，而该段美国加息期间，香港楼价录约13%的升幅(见图二)。
今次香港调高最优惠利率0.125厘，对实际供款增加有限，市场亦早已消化加息因素，加上现时买家借贷比率低﹐防守力强劲，又需要通过银行压力测试才能入市，相信今次加息暂对香港楼市影响不大。
利率走势只是影响楼市的其中一项因素；反而现时周边环境充斥利淡气氛，正当金融海啸十周年之际，近期香港经济环境亦同样面对窘境，如中美贸易战愈演愈烈、新兴市场货币危机等，港股因而出现调整，影响整体市场气氛，令近期香港楼价升势放慢，并于高位整固。若然中美贸易战或其他利淡因素进一步加剧，甚至新一轮金融危机出现，香港楼价将有机会面对调整压力；纵使目前香港楼市受利淡气氛龙罩，但刚通车的广深港高铁香港段及粤港澳大湾区发展料为香港带来重重机遇，不仅利好香港经济发展，亦成为支持香港未来楼市的重要动力。