【建筑期付款】加息下风险增 买家如何自救?

随着美国启动加息周期,港息向上是预料之事,对于有意入市一手新盘的买家,签署临约选择付款计划时,必须要考虑加息带来的风险,以下为大家拆解当中细节。

1. 选用建筑期,实际按息有机会比签约时高

按揭保险放宽下,楼价1,000万元以内最高可做九成按揭,1,000万元至1,125万元最高贷款额为900万元,即做到八至九成按揭,1,125万元1,200万元最高八成按揭1,200万至1,920万最高贷款额达960万元,为缺乏首期的买家带来更大借贷力。不过只限于现楼才能申请,吸引大部份买家选择建筑期付款。然而,在加息周期下,将来银行有机会进一步收紧按揭计划,收楼时按揭计划的实际按息,很大机会比现时更高,大家要预备更多资金应付额外的利息支出。

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2. 压力测试更难通过

加息周期下使用建筑期付款另一个问题,是压力测试愈来愈难过。压力测试是以银行利率加3%的情况下,按揭每月供款不得多于月入60%。而H按是以锁息上限作为银行利率计算压力测试。H按的封顶位一般为最优惠利率减一定利率,例如银行的最优惠利率为5%H按计划的锁息上限为P-2.5%的话,压力测试便是5%-2.5%+3%=5.5%。在加息周期下,银行大机会提升最优惠利率,压力测试的利率可能去到6%以上,按揭申请更为难过。

以贷款额700万元、还款期30年计算,在锁息上限仍然处于2.5%时,压力测试维持5.5%,压力测试门槛为66,242元。但如果锁息上限加至3%,压力测试升至6%,月入需要达69,948元,人工需增加3,706元。如果锁息上限再调升至3.5%,压力测试升至6.5%,月入要求便达73,741元,人工需增加7,499元才能达标。

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3. 小心银行调整估价

建筑期付款另一隐忧是收楼时市况难以预计,一旦市况下行,届时申请按揭银行有机会调整估价,就算买家入息等符合资格,亦有机会借不尽按揭成数。例如新盘楼价为800万元,想借九成,预期贷款额达720万元,但去到收楼时楼市放缓,估价跌至750万元,贷款额便可能只有675万元,买家需要从其他方法找出额外首期资金。虽然这个情况比较罕见,但作为买家最好做足风险管理。

在加息周期下,买家置业前尽量做好财务预算,按揭尽量不要借到尽,兼且预备多余资金,即使按揭利率不似预期,也能避免徬惶失措。另外,最好物色定后备担保人,当压力测试无法过关时,也有担保人的入息帮手,申请按揭自然更易过关。如果条件许可,买家亦可考虑选用即供付款,就可以避开估价及压力测试的变化。

在签署临时买卖合约前,不妨向按揭专员了解各项付款方法的优劣,置业及申请按揭自然更加顺利。

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