【我要做业主2】「富得过三代」置业部署

美联集团旗下经络按揭转介特别冠名赞助无线电视,于2020年翡翠台推出全新置业按揭特辑《我要做业主》,旋即掀起置业热话,备受客户及业内人士鼎力支持下,今年载誉归来,乘大旺巿接力强势加推《我要做业主2》,继续由集团多位置业专家粉墨登场,加上多名艺人分享经验,传授升级换楼、投资豪宅及相关按揭攻略,令市民大众对物业市场有更深层次的了解,从而作出最精明的置业决定。

今次第四集,由美联物业高级区域营业董事何瑷麟Bonnie Ho解构东半山楼巿潜力,分享「富得过三代」置业部署;以及经络按揭转介营运总监张颢曦提供物业按揭方案,同场加映富二代艺人赵希洛及邝洁楹星级置业个案。

 

近年来,年轻一代常言道「成功需父干」,形容成功与父荫有莫大关系,当中于楼市最能反映出这一现象。在新盘的售楼处,以至二手大型屋苑,不时见到父母为子女置业的个案,在过去几年间,不少年轻人成功置业,是靠「父干」付出首期买楼,然后靠自己的收入供楼。此类家庭拥有相对强的购买力,可将物业重新做按揭套现,添置额外单位,作为日后子女的第二居所。

而另一种「父干」的手法,是将手上物业将转名至下一代的情况,但有关过程,要极度小心处理,建议找专业人士查询及了解。

「转让契」与一般物业买卖无异

一般而言,想将物业转让子女等直系亲属,其中一种做法是用「转让契」转让单位,形式与平时一般物业买卖无异。一般近亲转让都是用「转让契」的方式,较无后顾之忧,即使担心受赠人随即变卖物业,业主大可以选择不完全转让出百分百业权,如转让 70% 至 80%,对方便难以转售。

如想将物业留给子女,可以利用「长命契」方式加入对方名字。他朝过身后子女便自动成为业权人。这方法既可免却遗产承继手续,又可防止子女取得物业后,随即变卖物业,形成自己无家可归。同时,无论受转让一方有否在香港持有物业,只需交从价印花税(DSD),以及3年内转让都可豁免额外印花税(SSD)。

至于另一种方法,是用「送让契」方式馈赠单位,成交价将为0元,或成交价严重偏离市价,即是款额远低于当时楼价,亦有机会被视作送契楼。表明定义看来,和「转让契」分别不大,但实际条款限制就较为复杂,随时对日后按揭、税务及业权均有影响。

送契楼来避税是不可行

送契楼最大好处是让原业主回复首置身份,但绝对不是零成本。因为税局仍然会按律师楼或税局的估价征税,故用送赠契来避税是不可行。同时,用转让契做近亲转让可享免额外印花税(SSD),但用送赠契则不获豁免。亦即是,如于送赠日期起计 36 个月内放售物业,新业主仍要支付SSD

大部分银行考虑到送契楼法律程序需时,故一般拒绝为5年内曾签送让契或无偿转让契的物业批出按揭,大大影响了物业的市场价值。

另一种情况,是父母「加按」手上物业,套现助子女上车。假设物业现时估值800 万元,全现契套现的话,可最高重新按揭6成,套现480 万元;如果未供甩按揭,又假设尚余货款额200万元,则先要扣除贷款,可套现280万元。但要注意父母要有足够收入通过压力测试。当然,父母可以利用物业、租金收入、外币、股票、债券收入资产提升借贷力及通过压力测试。

此外,曾经有新盘的卖楼条款中,接受买家抵押旧居,在支付10%首期后,发展商会借出120%的贷款,当中90%用作支付新楼的贷款;而余下30%则用来偿还旧楼按揭。

担保人要小心做

如果用父母作担保人协助置业,需要留意,如子女收入足够每月供款,担保人父母年龄则不受影响,可借足30年按揭;仁如子女没有工作收入不足以偿还每月供款,担保人父母年纪太大,就可能借唔足30年按揭。建议担保人收入比借款人较高,可以帮助更易通过压测。另外,如担保人有按揭、或其他负债如私人贷款、分期付款等,会将自身负债计算在内,压测要求更高。

跑馬地遠景

优良校网为首要考虑

而近年来,父母为下一代,甚至下下一代作置业部署时,都会尽量在邻近核心商业地段或优良校网为首要考虑,期望可以令手上物业「富得过三代」。当中老牌豪宅地段跑马地及东半山一向供应罕有,社区配套完善,就是其中一个热门之选。

小学校网为12,属四大名校网之一,中学校网为湾仔区,区内名校林立,2020东京奥运会女子200米自由泳、100米自由泳双银牌得主何诗蓓,正正就是于香港圣保禄天主教小学毕业,跑马地绝对讲得上是她的成长地。12校网还包括轩尼诗道官立小学、圣公会圣雅各小学、圣若瑟小学、玛利曼小学等多间小学名校。

下一集,将于10月30日(星期六)晚上10时,继续于TVB翡翠台登场,由美联物业首席区域营业董事Coleman Poon解构九龙塘楼巿潜力,分享「楼换楼 换Dream House」置业部署。同时,经络按揭转介营运总监张颢曦(Kostka Cheung)提供物业按揭方案,同场加映艺人黄祥兴、陈庭欣、东张主持夫妇李旻芳及黄耀英星级置业个案,密切留意。

延伸阅读:

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                      转让契 VS 送让契 | 遗产物业继承

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