【我要做业主2】楼换楼 换Dream House

美联集团旗下经络按揭转介特别冠名赞助无线电视,于2020年翡翠台推出全新置业按揭特辑《我要做业主》,旋即掀起置业热话,备受客户及业内人士鼎力支持下,今年载誉归来,乘大旺巿接力强势加推《我要做业主2》,继续由集团多位置业专家粉墨登场,加上多名艺人分享经验,传授升级换楼、投资豪宅及相关按揭攻略,令市民大众对物业市场有更深层次的了解,从而作出最精明的置业决定。

今次第五集,由美联物业首席区域营业董事潘皜民(Coleman Poon)解构西贡楼巿潜力,分享「楼换楼 换Dream House」置业部署。同时,经络按揭转介营运总监张颢曦(Kostka Cheung)提供物业按揭方案,同场加映艺人黄祥兴、陈庭欣、东张主持夫妇李旻芳及黄耀英星级置业个案。

常言道,做人做事不要奢求可以一步登天,其实,置业也是如斯道理,港人常叹买楼遥不可及,但其实只要做好部署,循序渐进,可以拥有一间理想的Dream House,并非难事。

先住后付方便换楼客

事实上,近年不少新盘都会有先住后付的长成交期的付款方法,买家与发展商签署临时买卖合约、支付少部分楼价后,便可入住单位。待指定日期(常见的是1至3年内),才正式完成交易,明显是想方便换楼客,之后再有更多时间让他们放售现有单位,避免同时要供两层楼,减轻供款压力。

不过,由于正式成交期延后,「先住后付」也会面对楼花建筑期付款安排的同类风险,即是万一在签署临约后,楼价下跌,银行按揭估价不足,买家便需要另行筹措资金完成交易。

那么,若新旧物业的交易期接近,而旧有物业仍有尚未清还按揭之下,可借足9成,令新旧物业「无缝交接」?

如要承造超过8成按揭,按保公司要求新物业必须先完成交易方可作申请;如要承造8成以下按揭,只要旧物业的成交日,是早过新物业的成交日,就大有机会可以做到。

夫妇「甩名一开二」

另一种常见的资产增值方法,就是夫妇合资上车后若干年后,现金充裕,意欲再买一间投资;或者买一间更大单位自住,原先上车的单位出租。如果预算不多的情况下可以先将业权卖给另一方,只需付该业权比例的印花税;其中一方回复首置身份后,可以用高成数按揭买多一层,并以首置身份缴付印花税,而非15%的BSD。

买隔离单位打通自制相连户

假如有能力再买一间新居,改善自身居住环境,但好多时已住惯自身物业,习惯了一套既有的生活模式及居住环境,不想搬离。其中一个可以考虑升级家庭环境方法,就是买隔离单位,打通自制相连户。

另一近年常见情况分支家庭,当中有不少希望与家人为邻,继而在相同区或同屋苑置业,甚至购买相连单位一同居住,以便互相照应。

然而,相连单位可分为「原装相连」及「自制相连」两种,准买家需要留意,前者「原装相连」指单位落成本身已经是相连,没有在发展商的设计上作出任何改动;至于后者「自制相连」,主要是指买家购入单位后,再向屋宇署入则将两个单位打通。

未经许可擅自加建或改动单位间隔均有机会影响物业本身结构,甚至触犯法例。另外,现时大厦公契对业主具有相当的约束力,条款会列明有关大厦的物业管理权、维修责任、居住及使用权限规则等,买家同时要留意改动工程会否违反大厦公契,为避免日后出售单位时引发不必要的争拗,因此买家若要进行任何的改动工程,事前宜依照程序向政府申请。

至于自制相连单位,售价一般会较两个相同的单位分开售出的价值为高,差距可由10%至20%不等,究其原因,每个屋苑可以提供的相连、复式、连天台及连平台特色户供应十分有限,在放盘量极少,以及物以罕为贵的情况下,读者不难发现此类特色户在旺市时,经常出现创新高价成交,因此相连单位的估价顺理成章亦会较两个单位分开估价后的总值为高。

间隔方面,若原本不属于相连户型,打通后则会出现两个厨房或两个浴室,及两个套房等问题,为了房尽其用,有业主会将厨房改为佣人房,甚至储存室之用,但要注意喉、渠等改动,是否会影响大厦原有安全;

打通单位,特别是改装浴室、厨房、拆墙等,必须就有关部分入则申请,不能只靠设计师或装修师意见作准。

西贡寻宝—特色户供应地 

如是者,想寻找具空间感特色户供应,不如直接由新楼入手,一稍为偏离市区,空间较广阔的区域会较为合适。

其中位于西贡清水湾的傲泷,项目楼龄约5年,位置前临香港科技大学及牛尾海,享有高度私隐,属传统优尚豪宅地段,吸引众多富豪家族、名人进驻。

楼盘提供680个单位,当中301个为特色户,是市场上最多特色户的大型楼盘。项目占地超过72万方呎,最高只有8层,配合四周的绿化环境,以及屋苑内大量绿化设施,住户可享受绿色悠闲生活。

新近沽出一伙花园特色户,单位为A座G5室,实用面积3,192平方呎,四房四套房间隔,连1,065平方呎私人天台,并附有私人泳池及花园,成交价为8,109万元,呎价25,404元。

自2017年开售至今,累沽出全盘单位的99%,连同车位合共套现逾211亿元。现傲泷尚余极小量复式户及特色大宅待售。

最后一集,将于11月6日(星期六)晚上10时,继续于TVB翡翠台压轴登场,届时将解构两大新楼主力供应区将军澳及启德楼巿潜力,分享「各路资金捧港楼」置业部署,经络按揭转介营运总监张颢曦Kostka Cheung提供按揭实战贴士,同场加映港漂艺人吴沚默、古天祥星级置业个案,密切留意。

延伸阅读:

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                      转让契 VS 送让契 | 遗产物业继承

                       管理费知多啲

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