【捞底良机】400万以下私楼盘源急增…

2022年的楼市交投气氛,特别是下半年相对偏向平淡,楼价近月显著回落,加上忧虑息口向上压力增加,无论新盘抑或二手住宅金额均见回落。当中二手业主持货信心持续受挫,为吸引客源,部份二手业主减价,带动减价盘及平盘增加。

当中大家最关注的心理关口价位400万元,更出现突破性数字。据本行网站盘源显示,2022年11月初大约有1100个400万元以下私楼盘源,占总网盘的3%,但比起去年同期的600个(占当时总网盘数量的1.9%)增加近一倍。

400万元以下的单位倍增

楼价400万元以下的单位趋增,对于首期未必很足够的上车客来说,的确多了不少的选择。根据旧按保,楼价400万以下可申请最高九成按揭,但前提是用家必须是首置客、并有固定入息,以及在进行压力测试上。

尽管《财政预算案2022》进一步公布放宽按保,新按保下,1,000万元以下物业,按情况可申请最高90%按揭;1,000万元至1,125万元以下物业,按情况可申请最高90%按揭,贷款上限900万元;1,920万元以下物业,最高亦能承造80%按揭,贷款上限960万元。不过,由于「按揭保险」属于高成数按揭申请,风险较高的情况下,是需要缴纳手续费来换取额外贷款。故此,旧按保仍然是最具吸引力。

400萬以下私樓盤源

至于另一个值得参考的数据,就是以800万元作为界线。

800万以下盘源增加4成

正如前文所述,据本行网站盘源显示,2022年11月初800万元以下及800万以上的盘源大约各占一半,即是50:50之比。但去年同期800万元以上的盘源其实占总盘源56%,800万元以下的物业只是占44%,800万元以下盘源数量一年内由13589增至19056个,增幅达4成。

无论是放盘价,以至成交价,新盘抑或二手住宅平均每宗注册金额均见回落,双双跌穿800万元水平。

一二手成交价钱按年大跌

一手方面,综合一手住宅物业销售资讯网资料,2022年下半年截至10月底,新盘销售宗数约3,920宗,涉及金额约311亿元,即平均每宗一手金额约793万元,较上半年平均约1,204万元大跌约34%,并创自2013年实施一手销售条例后新低。

同时,同期平均每宗二手金额同样跌穿800万元。据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示,2022年下半年截至10月底,二手住宅注册量录10,725宗,涉及金额约824.6亿元,即平均每宗二手住宅注册金额约769万元,数字较2022年上半年平均约832万元下跌约7.6%,创自2017年下半年后的5年新低。

银码较大的个案按年亦明显下跌,亦是拖低平均每宗二手金额的原因。据资料显示,2022年下半年截至10月,逾2,000万元二手住宅注册量录321宗,较2021年下半年同期截至10月的799宗急跌近6成;逾1,000万至2,000万元按年亦大跌约48.9%;至于跌幅相对较少的600万元或以下个案,按年亦跌约43.8%,因大银码个案按年显著减少,成为拖低平均每宗二手金额的另一原因。

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