香港特区政府房屋局于2022年10月底公布最新“私人住宅一手市场供应”资料，指出未来3至4年一手私人住宅供应于2022年第3季录95,000个单位。何谓“未来3至4年一手私人住宅供应”?最新走势如何解说？本文会加以说明。

土地供应小知识

私人住宅有不同的发展阶段，据房屋局的“私人住宅一手市场供应”资料，共分4个发展阶段，依序为“生地”、“熟地”、建筑中项目及落成楼宇。

1. “生地”：潜在住宅土地供应，包括政府未售出的住宅土地、未批出合作发展商的铁路和市区重建局(市建局)发展项目，及已获规划许可作为住宅用途但尚未与政府达成必须的土地契约更改或土地切换式通讯协定的私人土地。
2. “熟地”：已批出但仍未动工的土地，包括政府已售出的住宅土地，及已与政府达成必须的土地契约更改或土地切换式通讯协定的铁路/市建局发展专案和已获规划许可作为住宅用途的私人土地。这些项目可随时动工。
3. 建筑中项目：已开始地基工程(如属铁路物业则指已开始上盖工程)的专案，包括来自上述的“熟地”项目及无须更改地契的私人住宅重建专案。
4. 落成楼宇：已完工并获发出占用许可证的楼宇。

何谓“未来3至4年一手私人住宅供应”?

值得留意，上述提及的“落成”专案中，有部份单位已相继售出；与此同时，建筑中专案有部份单位亦已于“楼花”期间于市场推售。扣除此批售出单位后，将已落成楼宇但仍未售出的单位、建筑中未售出的单位数目、以及已批出土地上可随时动工的单位数目3类合计，即为本文开首提及的未来3至4年一手供应。10月底公布的最新供应为95,000伙，连跌2季，创1年新低。

为何“未来3至4年一手私人住宅供应”连跌2季?

未来3至4年一手私人住宅供应数位的增减，取决于“熟地供应量”及“新房销售量”之间的角力，即“熟地供应量”愈多，未来3至4年一手私人住宅供应按理说亦会愈多；反之，“熟地供应量”愈少，未来3至4年一手私人住宅供应自然亦会愈少。“新房销售量”则与未来3至4年一手私人住宅供应表现呈相反，即新房售出愈多，未来3至4年一手私人住宅供应相对就会愈少。

然而，受疫情打击，新盘售出较往年减少，2022年首10个月新盘售出近8,700伙，只及2014年至2021年平均约16,325伙约53%；相信全年势创自2013年一手销售条例后新低；然而整体一手供应则不增反减，正正反映土地补充速度更慢。

当然，数字只反映2022年第3季情况；而之后的情况会随着本地及环球经济、政府房策等因素而改变；其中政策方面，政府于2022年10月19日发表的施政报告中表示，在未来5年准备好通过卖地或铁路物业发展，可兴建不少于72,000个住宅单位的土地，即平均每年提供约14,400伙，比长远房屋策略督导委员会建议的每年12,900伙目标为多，相信政策有助改善长期土地供应不足。

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