【按揭指南】压力测试如何影响借贷力?

买楼后要获得足够的按揭贷款成功上车,其中一个重要关卡是压力测试。对于买楼新手而言,可能并不知道甚么叫压力测试,以及如何影响到借款,因此会同大家详细解释压力测试的由来,以及如何才能通过到压力测试。

压力测试与收入相关

由于金管局为防止银行因为楼价大跌,而出现大量无能力还款的按揭贷款,威胁到整个金融体系。因此,银行在批出按揭贷款的时候,除了要看申请人的供款与入息比率(DSR)外,亦要为申请人的供款能力作出压力测试,以确保申请人有较充足的还款能力。

以首次置业人士为例,只要在港没有按揭负担,其供款与入息比率要求为50%。即是假设申请人的每月收入为20,000元,每月按揭还款最多占收入的一半,即是10,000元。

但是通过了DSR还未算过关,还要通过压力测试。于压力测试下,假设实际按揭利率上升3个百分点后,每月还款额最高占收入60%。

如每月还款额为10,000元,大约相当于借款额为262万元,年利率为2.25%,还款期为30年。在压力测试下,会假设于年利率2.25%加上3个百分点,即5.25%,届时每月还款额会增至约14,500元。在不超过收入60%下,每月收入要求最少要24,200元。由此可见,在压力测试下,每月供款10,000元,每月收入最少要24,200元,而不是20,000元。因此,对于首次买楼人士要,压力测试的要求会较DSI为高。

按揭计算机

如认为以上计算有点复杂,可以使用美联物业按揭计算机帮忙,计划买楼人士只需输入预计买入的楼价金额,按揭成数、年利率、还款年期,计算机便会即时显示每月供款额,以及压力测试下每月收入要求。

例如输入楼价600万元,按揭6成,借款360万元,年利率为2.25厘,还款期30年,便会显示每月供款额约13,760元,压力测试下每月收入要求约33,130元。

过不了压测?

在现时新按揭保险下,如申请人未能通过压力测试,仍可申请8成或9成的高成数按揭,但需要支付额外的按揭保费。但是具体情况仍视乎个别银行的内部指引,例如有报道指出,汇丰银行要求未能通过压力测试的申请人,其收入不能超过压力测试下供款与入息比率的65%。意味由60%要求放宽到65%。

若仍未能通过,申请人可能要找其他人一起供楼,或是在买楼前,不要买入超过自己能负担的物业,降低楼价预算。

另外要留意,相对于与固定收入人士,银行对于非固定收入的人士,计算其入息可能会有自身的折让,引致申请人未必能过到压力测试。如遇上有关情况,建议找按揭转介公司帮手。

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