【新手上车】「临约」VS「正约」

置业人士买入单位时,需要签订临时买卖合约(简称「临约」)及正式买卖合约(简称「正约」),为甚么买物业要签订两份合约?两者有甚么不同之处?签约时有甚么需要注意?签约后有甚么权责?如果物业有按揭,哪份合约会详细列明如何处理?

临时买卖合约是一份在买方、卖方及地产代理之间的协议,临时买卖合约由地产代理提供,内容具备约束力,合约内容除了基本资料外,可自行商议。「正式买卖合约」是指签订临约后由卖方律师编制的详细合约,由卖方律师提供及由买方律师修订及提出意见,内容更为详细及广泛,内容依据临时买卖合约的原则拟定,一般在签署临时买卖合约14日内签署。

物业资料:

临时买卖合约及正式买卖合约均会刊载买卖双方的姓名、地址及身份证号码、物业资料、购买价、成交日期,印花税等基本资料,如果物业有天台或车位,也会在两份合约中清晰列明。「临时买卖合约」的物业资料较为简单,地址根据土地注册处的地址而填写,而「正式买卖合约」的物业资料更为详细,包括地段号码、土地不分割份数数目、政府租契年期、公契详情等。

支付楼价方式:

买卖双方签署临时买卖合约时已经要决定支付楼价的方式,例如临时订金(一般为楼价的3-5%)、加付订金(一般为楼价的10%)及楼价余额。而正式买卖合约会根据临时所指明的购买价及支付楼价的方式详细列明。

违约/未能完成交易:

临时买卖合约确立如果买方违约,卖方可以没收首期订金及可把物业出售予其他人士,但一般情况下没收订金后,卖方不能作出其他的申索;如果卖方违约,除了要退还首期订金,买家的经纪佣金也由卖方支付。
在正式买卖合约签订后如果买方未能完成交易,除了要被收收订金,业主有权把物业出售外,如果卖方出售的价格低于买卖合约的价格,有权向买方追讨差价及搷失。如果卖方未能完成交易,买方除了可取回赔偿订金,亦有权向卖方追讨损失。

业权处理:

双方签订临时买卖合约时,会由地产代理查册了解卖方的初步资料,在签署正式买卖合约下,卖方律师需要出示业权证明文件,并提供至少15年的契据,以证明业权良好。如果买方对业权产生怀疑,可就业权提供任何质询(俗称「踢契」),如果卖方律师未能提供答复,可以取消有关交易。

按揭处理:

在拟定临时买卖合约时,地产代理会透过查册找出承按银行等初步资料,而在正式买卖合约下,卖方要承诺在交易完成前支付赎回物业的金额予承按人,确保物业可以在不受制于该按揭的情况下转让予买方。

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