【用尽新按揭】甩名买多层楼收租教学

朋友:「我同太太依家层楼系联名,我想买多层细单位收租,但又唔想交重税,可以点做?」

阿搜:「你可以先甩名,回复首置身份,之后再去买」

朋友:「咁有咩手续?我预算约500万」

阿搜:「需要到律师楼办理,依家政府放宽按揭,若买层500万细物业收租,首期都是50万,比以前成本低唔少。」

甩名方法

如果是夫妻联名物业,其中一方想甩名,可以利用内部转让。如丈夫出售予业权妻子,或是妻子出售业权予丈夫。不过,建议转让要以市价出售,如果为了避税,转让售价过低的话,税局会重新评估市值收取印花税。

有关转售需要到律师楼办理,而由于夫妻之间的转让属于近亲转让,因此,印花税会以旧税率计算(即第2标准税率),即而不是划一15%印花税计算。同时,印花税以「买入业权比例 x 物业市价」,的相应印花税率计算。以700万元物业为例,由夫妻业权各占一半,如丈夫出售物业的一半业权予妻子,即涉及售价为楼价700万元的一半350万元。350万相应的旧印花税率为2.25%,所以要支付的印花税约为7.9万元。

另外,其他近亲转让如父母、子女、兄弟或姊妹之间的买卖,都可以使用旧税率计算。

新按揭计划降低首期成本

夫妇其中一方甩名后,只要没有在香港持有物业,便是回复首置身份。同时,由于新按揭计划下,首置人士买入800万元或以下物业,可以透过按保申请九成按揭,买入二手物业的首期成本大幅降低。

以500万元的物业为例,在旧有按保计划下,最多只能造8成按揭。首期为100万元,连同其他印花税,经纪佣金,及律师费,约121万元。供款方面,以年利率2.625%,还款期30年,连保费每月供款约1.65万元。压力测试下,每月要求收入约3.92万元。

在新有按保计划下,可造按揭成数提高到9成,首期为50万元,连同其他印花税,经纪佣金,及律师费,约71万元。供款方面,以年利率2.625%,还款期30年,连保费每月供款约1.9万元,压力测试下,每月要求收入约4.9万元。

首置过不了压测仍可申请9成按

虽然收入要求提高,不过,首置人士,如未能通过压测仍可申请9成按揭,但有关保费会有所上升。但收入要求会是,供款与入息比率不得高于50%,以每月供款约1.9万元为例,收入要求会是每月3.8万元,与旧有按揭计划的压力测试要求相约,但由于保费会上升,有关收入要求仍按实际情况而定。

如打算买入物业收租,而首期不算多,可考虑在港岛买入约500万元的物业收租,因为港岛租金回报较高,不少上班人士都在港岛上班,有较多租务需求。而且相对于新界物业,港岛楼部份不需要交地租,亦减少了日后的支出。

甩名何时可买物业

另外,一般人以为要等旧有的近亲买卖完成成交后才可以回复首置身份买入新物业。但政府计算的时间是,只要买入新物业的时间较甩名的近亲买卖第一份文件迟就可以。即是早上在律师楼签署甩名的临约,下午就可以以首置身份签署新物业的临时买卖合约。

有按揭疑难? 立即按此揾客服专员帮手!

 

相关文章 :

【个案分析】4招解决「呼吸Plan」危机 「呼吸Plan」可豁免压力测试及短期低息,但经过蜜月期后若未能经过压测转按,有可能要挨高息。要解决危机,可使用转按、定息按揭、卖楼及出租物业...
【首次置业】买楼、税务、按揭如何悭到尽?... 政府于去年10月放宽按揭保险后,首次置业(简称「首置」)名额非常珍贵,究竟原因何在?首次置业如何定义?按揭成数如何计算?税务上有何优势?...
【换楼迷思】「先买后卖」VS「先卖后买」?... 在众多购房者当中,除了刚需自住买房和投资买房,还有一群人随着年纪增长,个人住房需求有所转变,加上累积了一定数量的财富,所以希望能够改善目前的...
【按揭攻略】月入8万有楼夫妇 如何一层变两层... 由于Jason与Catherine 目前是联名拥有物业各占一半业权,要回复其中一方首置身份。...
分享: