【买楼挞订】唔想一铺清袋?4个挞订高危位要留神

报章上挞订的例子屡见不鲜,不少人由于缺乏置业经验,高估了自己的经济能力,最后临门一脚被迫挞订,损失数以百万计的血汗钱。不想成为下一个受害者,一定要注意以下4个挞订高危位:

么是挞订?

挞订,是指买方看中某间物业后,与卖方签定认购协议,卖方为了保证自己的利益不受损害,收取买方一定数额的订金,但如果买方在规定的协议时间内没有正式购买该房子,卖方将没收这笔订金。

危机1「呼吸Plan」按揭有风险

香港楼价近年来水涨船高,一手新盘常以高价开售,令置业难度大大提高。发展商为了吸引买家,推出了所谓的「呼吸Plan」,只要你「有呼吸」,无须任何入息证明,都会批出高成数一按及二按贷款。而「呼吸Plan」一般只有首3年的低息优惠期,之后按揭息率就会大幅抛离正常银行利率,若遇上加息周期,利息将贵上加贵,这种情况下,买家就要开始挨高息供楼,甚至要卖楼或挞订离场。

小贴士
不想挨贵息,「呼吸Plan」业主可转按到银行,但如果加息令楼市升势不再,甚至遇上跌市令银行估价下调,转按时就要补回大笔差额。此外,加息令压力测试门槛提高,亦增加转按难度,买家可能要被迫接受发展商优惠期后的高利息。因此,计划置业前,一定要问清楚审批标准及利率,再分析自己的财政状况及供款能力,做好压力测试,切勿掉以轻心!

危机物业估价不足

物业出现估价不足通常有两种情况,一是楼价短期内急升,银行对有关物业估价未能紧贴市场的最新成交价;二是由于新楼盘建筑期长,楼价的变数大,买家如果选用长成交期的付款方式,期间楼价下跌令银行估值低于买入价,使可贷款额减少。在此情况下,买家可能要忍痛放弃订金,否则便要增加首期资金或提高按揭成数以完成交易。

小贴士
要避免估价不足的问题出现,建议买家在购买物业前,先到银行或按揭转介机构进行估价,计算自己可负担的首期金额。有些准买家可能会透过各银行的网上估价系统估值,但网上估价未必与银行实际估价相同,只能作参考之用。网上估价与实际估价的差距取决于房屋的成交量,某些成交频繁的屋苑,网上估价会不时更新,与实际估价差距不大。另外,购买楼花住宅的买家,可选择即供付款,紧贴银行估价,避免楼市波动以致估价不足。

危机交临时订金时支付失败
通常买家选中心仪的房屋后,需签订临时买卖合约以及支付相当于5%楼价的临时订金,即「细订」。若交付细订的支票被银行「弹票」(即支付失败),理论上卖方可以视弹票为买方毁约,继而没收订金,物业代理也有权向买家追讨两边佣金作为赔偿。常见的「弹票」原因包括签名不符、户口存款不足、误用已无效的旧支票簿等。

小贴士
不想因「弹票」而错失良机,交票时记得要好好注意细节:用常用的支票户口交订金、确保签名正确、户口存款充足,或用本票代替支票等。若真的不幸被弹票,买家应尽快与卖方协商,好好解释然后尽快补付订金。

危机楼换楼资金无法周转

打算楼换楼的买家普遍需先卖楼才有足够的资金换楼,若卖楼过程不幸被挞订,很可能导致在购买新单位时,因资金周转不灵而同样挞订收场。

小贴士
若想避免该情况发生,换楼人士要确保一买一卖之间有足够的空窗期,切勿心急。建议卖楼时签订正式买卖合约及收到「大订」(即买方缴付加付订金)后,才签临时合约购买新单位,使被挞订风险大减。

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