【买楼准备】悭税借尽实战攻略

现时法例规定,如果购买第二层物业的人士要缴交15%从价印花税(AVD),如果本身为首置人士便可以选择旧制印花税。近日楼市调整,如果要做到最悭税及借尽按揭买楼,可以留意以下5大攻略!

  1. 转名 / 除名变首置

转名或除名是近年悭税最普遍的方法,透过转名让近亲回复首置身份,买卖关系只适用于直系亲属如父母、子女或配偶。假设丈夫转名400万的单位予妻子,买卖印花税为9万元,比原有税率18万足足少一半,其后丈夫便重拾首置身份。

除名则是原本物业由联名持有,透过甩名由联名持有转为一个人持有。假设夫妻联名持有的物业并各享有一半业权,由丈夫甩名让妻子全部持有,假设楼价为600万,计算印花税时只需楼价的一半300万,印花税开支只需$45,000元,其后丈夫便拥有首置身份。

  1. 长命契向律师申请酌情权

联名物业现有两种方式,一种为分权共有,另一种为联权共有(又称为长命契)。联权共有人的权益会互相重叠,每个共有人都可以向第三者说自己拥有该物业。当其中一人去世,业权便会自动转让予第三者。虽然不少夫妇或近亲都会使用长命契买楼,免却遗产的争拗,但税务条例规定联权共有的物业需要按照市价缴付全数印花税。不过如果涉及近亲转让,可要求律师向税务局申请,希望对方批出酌情权减省税项。

  1. 避开送赠契

送赠契是指把物业以馈赠方式赠与他人,当中并无涉及金钱代价,在土地注册处会注明为「送赠契」。虽然物业并无交易价格,但并非代表无需缴付印花税,税务局仍会以市价追讨印花税。另外,由于根据《破产条例》,如果送赠者破产,并在提出申请破产之前5年曾把物业送赠他人,破产受托人有机会把送赠契作废。为免麻烦,银行亦不会为5年内的送赠契批出按揭。

  1. 找估值低银行申请按揭再转按

即使转名属于近亲交易,但仍属于正常买卖,双方必须签署一份临时或正式买卖合约,订明买卖双方姓名、楼价及成交期,其后再于银行处理按揭问题,最后于律师楼办理手续,其后卖家便回复首置身份。不过,要做到节省印花税又借尽按揭,要首先寻找最低估价的银行承造按揭。假设A银行估价为400万,B银行估价450万,可以先选择估价较低的A银行以节省印花税,并运用按揭保险承造8成按揭320万,罚息期过后再转按往估价较高的B银行。

  1. 拉长转名成交日

物业转名后按揭要重新申请,但期间可能会出现阻济,例如母亲把物业转名给刚毕业的女儿,由于女儿正在揾工,现阶段缺乏收入难以承造按揭。不过,由于物业的成交期可以为一段长时间,母亲可以在签订买卖合约时落实一个较长的成交日期,并在一个月内缴付印花税,直至女儿找到工作后才正式承造按揭。当在女儿拥有收入承造按揭之前,母亲已经可以拥有首置身份购买物业。

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