政府大幅放宽按揭保险，令换楼门榄大大降低，无疑是换楼客福音。适逢楼市调整期，换楼客如何把握转角巿捞笋盘良机，食尽天时地利人和，为自己及家人觅得安乐窝？
何时换楼着数？
不过，坊间对于到底是楼市上升时换楼有着数，还是楼市下跌时换楼有着楼，就有不同的看法。楼市上升时，银行估价会较进取，买楼价较高的大单位，容易做按揭。
例如，买家三年前买入单位是350万元，承造9成按揭，现时楼价升到480万元，卖出后可得现金约180万元。在新按保下，买家800万以下物业可造9成按揭，1000万以下可造8成按揭。因此，买家有足够的金钱买入700万楼，承造9成按揭，所需现金为70万元，借款额630万元，买家扣去首期有约110万元现金支付其他买楼开支。
至于楼市下跌时，因为“平卖平买”，卖出自住楼后，楼价下跌可换到更好的单位。例如，买家三年前买入单位是350万元，承造9成按揭，楼价升到480万元后回落至420万元，卖出后可到现金约120万元，买家打算买入的单位亦由700万回落至600万元，承造9成按揭，所需现金为60万，借款额540万元，买家扣去首期有约60万元现金。
由于买楼涉及杠杆，因此楼价上升，套现更多的现金有利买楼，但由于借款额较多，需要买家更好的供款能力，但有较多现金在手支付其他费用及有供楼费用。反之，在楼价下跌时，套现现金较少，但借款额较少，要求买家的供款能力较低。
“先买后卖”还是“先卖后买”？
传统智慧指出，上升市是“先买后卖”着数，因为楼价上升，先买会较便宜。至于跌市则是“先卖后买”着数，因为楼价下跌，先卖的楼楼价会较高。甚至有人会认为，高位卖了楼，先租住一两年等楼价跌。
不过，要留意是，在楼市低潮时，银行批按揭会严格很多，估价亦会不足，所以想在大跌市换楼亦不容易。
换楼要计清印花税
由于政府限制炒家，如买家持有香港物业时，打算买入第二套住宅物业时，便需要为第二套物业支付15％印花税，情况亦适用于换楼时先买后卖。
如买家换楼后想退税，需要在两间物业买入日期和卖出日期相差1年之内，并由律师楼代办，申请后一般两个月左右可收到退款。
换楼“挞订”危机
至于先卖后买亦不是完全无风险，对于换楼客来说，普遍需要先卖楼才有足够资金换楼。一旦换楼客卖楼时被挞订，很可能因周转不灵而无法支付买楼的尾数而挞订。要避免有关情况，最好是在一卖一买之间有足够时间，或是等待卖楼时签下必买必卖的正式合同，才去买楼落订。
换楼讲Timing
业主想换楼最好是下定决心，尽量缩短持有两间物业或没有持有物业的时间。如使用先买后卖方式换楼，最好与银行商量，告知自己的换楼计划，以免影响按揭成数。
另外，过去亦有不少业主卖出楼后，租住一、两年望楼价下跌再买入，但楼价可能只是轻微回调后便反弹，楼价上升后又不想追价，最终未能再上车。因此，先卖后买的业主最好是限定自己短期内要再买楼。