【转角巿捞笋盘】换楼前必睇5大锦囊

政府大幅放宽按揭保险,令换楼门榄大大降低,无疑是换楼客福音。适逢楼市调整期,换楼客如何把握转角巿捞笋盘良机,食尽天时地利人和,为自己及家人觅得安乐窝?

何时换楼着数?

不过,坊间对于到底是楼市上升时换楼有着数,还是楼市下跌时换楼有着楼,就有不同的看法。楼市上升时,银行估价会较进取,买楼价较高的大单位,容易做按揭

例如,买家三年前买入单位是350万元,承造9成按揭,现时楼价升到480万元,卖出后可得现金约180万元。在新按保下,买家800万以下物业可造9成按揭,1000万以下可造8成按揭。因此,买家有足够的金钱买入700万楼,承造9成按揭,所需现金为70万元,借款额630万元,买家扣去首期有约110万元现金支付其他买楼开支。

至于楼市下跌时,因为「平卖平买」,卖出自住楼后,楼价下跌可换到更好的单位。例如,买家三年前买入单位是350万元,承造9成按揭,楼价升到480万元后回落至420万元,卖出后可到现金约120万元,买家打算买入的单位亦由700万回落至600万元,承造9成按揭,所需现金为60万,借款额540万元,买家扣去首期有约60万元现金。

由于买楼涉及杠杆,因此楼价上升,套现更多的现金有利买楼,但由于借款额较多,需要买家更好的供款能力,但有较多现金在手支付其他费用及有供楼费用。反之,在楼价下跌时,套现现金较少,但借款额较少,要求买家的供款能力较低。

「先买后卖」还是「先卖后买」?

传统智慧指出,上升市是「先买后卖」着数,因为楼价上升,先买会较便宜。至于跌市则是「先卖后买」着数,因为楼价下跌,先卖的楼楼价会较高。甚至有人会认为,高位卖了楼,先租住一两年等楼价跌。

不过,要留意是,在楼市低潮时,银行批按揭会严格很多,估价亦会不足,所以想在大跌市换楼亦不容易。

换楼要计清印花税

由于政府限制炒家,如买家持有香港物业时,打算买入第二套住宅物业时,便需要为第二套物业支付15%印花税,情况亦适用于换楼时先买后卖。

如买家换楼后想退税,需要在两间物业买入日期和卖出日期相差1年之内,并由律师楼代办,申请后一般两个月左右可收到退款。

换楼「挞订」危机

至于先卖后买亦不是完全无风险,对于换楼客来说,普遍需要先卖楼才有足够资金换楼。一旦换楼客卖楼时被挞订,很可能因周转不灵而无法支付买楼的尾数而挞订。要避免有关情况,最好是在一卖一买之间有足够时间,或是等待卖楼时签下必买必卖的正式合同,才去买楼落订。

换楼讲Timing

业主想换楼最好是下定决心,尽量缩短持有两间物业或没有持有物业的时间。如使用先买后卖方式换楼,最好与银行商量,告知自己的换楼计划,以免影响按揭成数。

另外,过去亦有不少业主卖出楼后,租住一、两年望楼价下跌再买入,但楼价可能只是轻微回调后便反弹,楼价上升后又不想追价,最终未能再上车。因此,先卖后买的业主最好是限定自己短期内要再买楼。

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