各大央行放水救市能否力挽狂澜?看信心指数解读楼价走势!

随着笋盘被市场消化,减价盘进一步减少,「美联信心指数」(MCI) 连升两周,由45.9点的今年低位,回升至前一周的48.3点,再进一步上升约12.8%至上一周的54.5点(见图),若按月比较的话,指数则呈现6.3%跌幅,跌幅进一步收窄。

那么什么是美联信心指数?应该如何解读?下面一条短片告诉你!

自美国联储局于3月初突然减息半厘后,15日又再突然减息1厘,同时又推出7,000亿美元量化宽松(QE)计画。此举虽然有利楼市,但全球肺炎疫情扩散及环球股市下挫,或令业主对前景抱观望态度,甚或宁可暂时封盘,估计楼市将呈好淡争持局面,短期楼价将持续受压。事实上,即使「美联信心指数」(MCI)有所回升,但仍未升穿「信心指数平均值」,反映业主普遍信心仍然未回复。

美联楼价指数」连跌4  按周跌约0.25%

至于最新「美联楼价指数」则报162.7点,按周跌约0.25%,指数连跌4周,而本年迄今楼价累跌约1.4%(见表)。「美联信心指数」(MCI)连升两星期,不过减息、QE的利好消息与股市下挫的利淡消息争持,对楼价的影响料于稍后时间才能反映出来。

最新「美联楼价指数」下跌,主要受港岛及新界区的拖累,当中「美联港岛楼价指数」最新报179.98点,按周跌约0.73%;本年至今更累跌约3.25%,累积跌幅是三区最大;新界区方面,「美联新界楼价指数」最新报153.16点,按周跌约0.33%;而本年迄今累跌约1.46%;反观,九龙区方面,「美联九龙楼价指数」最新报154.76点,按周微升约0.12%;而本年至今则仍累跌约0.79%,年内跌幅是三区最少(见表)。

减价盘持续被吸纳  35屋苑上周录近百宗水准

交投方面,综合美联分行资料,全港35个二手大型屋苑过去一周(3月9日至3月15日)共录98宗成交,按周回落约3%。随着减价盘持续被市场吸纳,二手交投得以持续高企,上周仍逼百宗水准,宗数仅按周轻微回落(见图二)。若以三区划分,新界区17屋苑上周录56宗,按周升约14.3%,成为上周全港35屋苑持续高企的动力;港岛区8屋苑则维持20宗成交;九龙区10屋苑则按周回落,录22宗,按周跌约31.3%。

近期成交个案一览

红磡海景上车之选

环海.东岸

主动加价抢银主盘

所谓“银主盘”,就是内地常说的「法拍屋」,指的是遭法院强制执行拍卖的房屋,它的价格通常会低于市价,但想要买到却只能说“可遇不可求”。美联物业土瓜湾环海‧东岸分行市务经理表示:最近环海.东岸一个实用面积241方呎的银主盘,属开放式单位,不仅望向海,而且使用率极高。据了解,该房源早前开价约455万元,买家加6万元成功拍下,成交价461万元,折合实用呎价约19,129元。

 

环海‧东岸坐落在红磡,主打开放式至2房,单位面积在194至375平方呎左右,因为区内配套设施十分成熟,无论是生活便利还是吃喝玩乐都应有尽有。楼盘距离海旁不远,不少单位享有海景,部分中高层单位向东北可望避风塘海景或启德及九龙东商贸区;向东南之高层单位则可享维多利亚港美景;而向西单位主要望楼景及何文田一带山景。交通方面,项目附近有东铁线、观塘线及未来的沙中线的,前往全港任何地方都极其方便。

港岛东Soho菁英之选

鲤景湾

减价80万获上车客承接

临海而建的鲤景湾向来是注重生活品味,又偏爱港岛东地段的菁英们的挚爱。美联物业上东鲤景湾分行表示,鲤景湾怡坤阁中层一个实用面积约为494呎的两房单位获得承接。原业主叫价约930万元,但见近期市况反复,愿意减价80万元至850万元卖出,折合实用呎价约为17,206元。据了解,原业主于1989年4月份以约58万元购入上述物业,持货近31年转手帐面获利约792万元,物业升值约13.6倍。

鲤景湾背靠西湾河游乐场,毗邻太古城,主力户型包括2房、3房,其居住环较清幽,盘源向来不多,颇为抢手。加上前临公园、学校及网球场等密度较低物业,景观十分开阔。鲤景湾静中带旺,设有巴士、小巴,步行约五分钟可直达西湾河港铁站,交通方便,适合港岛上班人士上车。而对于注重生活享受的住客来说,其生活配套也相当完备:设有“苏豪区”,为酒吧及各式特色餐厅之集聚区,另有大型商场与日常用品连锁店等。此外,太安楼及港铁西湾河站一带,有不少民生商店、餐厅,银行、商场、熟食中心及菜市场也一应俱全。

傲视东区轻奢之选

嘉亨湾

新晋豪宅减价逾百万

如果说上述的鲤景湾属于老牌大型屋苑,那么嘉亨湾则是新晋尊级楼盘。美联物业嘉亨湾分表示:嘉亨湾499实呎的一个优质海景户单位最近获得成交,其户型属于两房连露台,望东南海景,堪称笋盘。原业主叫价约1,150万元,惟见近期市况及买家诚意,故减叫价约135万元,以约1,015万元卖出,折合实用呎价约20,341元。资料显示,原业主于2010年12月以约548万元购入上述物业,是次转售帐面获利约467万元,物业升值约85%。

嘉亨湾矗立在西湾河太康街38号,于2005年落成,提供户型由一房至三房不等,属区内中产的不二之选。楼盘不仅坐拥鲤鱼门海峡及九龙东一带君临天下美景,而且自设13万呎住客豪华会所,设施多不胜数。另外,楼盘内超过七成单位可享永久海景,吸引不了少名人富豪择居于此,绝对是东区指标屋苑之一。嘉亨湾的交通配备亦非常完善,其基座设有公共运输交汇处,提供多条巴士路线来往港岛,而且邻近港铁西湾河站,方便穿梭全港各区。

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