日前金管局总裁陈德霖于立法会会议中，被问及会否再收紧按揭成数，他表示现时楼市周期演变方向存在不确定因素，需要更多时间去观察楼市周期变化，暗示暂不作政策调整。的确，楼市自今年初起，已上升超过5%，某些屋苑楼价已重返去年高位，部份更见破顶成交。纵使现时形势如此，外围环境仍存在很多不确定因素，而香港作为一个外向型经济体，环球经济非常容易影响香港的股楼发展。

香港政府统计处公布，2019年首季本地生产总值（GDP）按年仅上升0.5%，较上年第四季的1.2%低，亦是自2009年第3季以来录得最差表现。相反，美国首季GDP增长3.2%，远超于市场预期的2.3%，主要是由于出口、政府支出以及存货投资成长等因素，抵销了企业及消费者支出的放缓。虽然经济向好理应加息，不过投资者忧虑明年衰退机会增加，联储局态度仍然偏鸽，笔者料年内加息机会偏低。

另一方面，中美贸易战的摩擦再度升温，日前美国突然向价值2000亿美元中国商品的关税从目前的10%增加到25%，消息一出随即引起牵连大波，港股即日暴跌872点，其后中国亦立即反击提高关税。未来贸易战发展如何，及关税的影响将逐渐浮现，香港经济能否走出忧虑仍属未知之数。

不过，即使面对不明朗的外围环境，香港楼市仍有两大因素支持企稳。第一，虽然近月楼市以不寻常的幅度反弹，但受金管局一系列的楼控措施所限，港人的风险管理能力大大提高。根据金管局数据，过去10年新造按揭的平均首期比例由2009年底首次出招后不久的43%，至今年3月份已增至52.2%。加上银行体系资金充裕，能够承受一定程度的市场风险。第二，香港失业率仍保持2.8%，是超过20年来的低位。只要在供楼负担未受影响的情况下，即使楼价上升增加了置业难度，在房屋供不应求的情况下，实在难以令楼价下跌。

因此，笔者认为现届政府将继续“以静制动”，密切监察外围经济环境及本地的楼市发展，如非必要相信短期内“加辣”、“减辣”的机会较微。