政府最新《施政报告》宣布，放宽按揭保险计划的楼价上限，其中9成按揭贷款的楼价上限将由现时400万元提升至800万，首次置业更可以豁免压力测试，为上车人士提供更多置业选择。虽然但现时800万楼只需80万便能入场，但当中涉及3大风险，大家置业前必须先充份了解﹗

风险（一）入息及供楼负担增加

过去只有400万楼下物业才能承造9成按揭，但政府放宽按揭保险计划的楼价上限后，按揭申请人的入息及供楼负担出现重大变化。现时入息要求会出现两种情况：

第一种是每月供款增加，但入息要求相若。以600万物业为例，根据新例600万单位首期由120万大减至60万，但每月供款由约1.9万元增加至2.1万。入息要求方面，新例要求供款与入息比率为50%，即是600万单位入息最低要求为4.3万，与旧制经压测后的入息要求相若。

不过，第二种情况是每月供款及入息均有增加，以800万单位为例，新例下承造9成按揭首期为80万，但每月供款由1.9元升至2.9万元，入息要求由3.8万增加至5.7万，两者同样上升5成。置业人士要考虑面对入息及供楼负担增加情况下，是否能够符合按揭公司资格之余，亦要考虑能否维持生活及家庭开支。

600万单位供款比较：

800万单位供款比较：

*以供款30年及利率2.625%计算，惟实际最终结果由银行决定。

风险（二）：缴交15%额外保费 变相增加供楼开支

随了每月入息及供款要求出现变化，现在置业涉及6位数保费开支，必须预留更多资金。按揭保险新例规定，如果想根据新例，以按保承造更高成数按揭，需要额外支付15%保费。如果原有保费为贷款额的1.5%，额外的保费为1.5% x 15%，即为0.225%。以800万物业为例，过去由于无法承造按揭保险，所以不涉及保费开支。不过，由于现时申请按揭保险后，保费增加至36万（720万 x 5%）。如果未有足够资金，申请人可以选择每月缴付保费。

700-1,000万物业的按保开支：

准买家必须要注意，如果希望做到9成按揭，必须要符合并未持有任何香港住宅物业 、物业作自住用途的申请、主要收入来自香港、所有申请人须为固定受薪人士以及最高每月供款占每月收入比率为50%。

申请按揭文件checklist :

• 借款人及担保人（如有）的香港身份证
• 物业买卖合约（适用于新造按揭）
• 最近3月个内发出之住址证明如水费单或电费单
• 工作及入息证明如最近财务年度之税单、最近3个月粮单
• 雇主证明信或公司聘书

除了按揭保险费用，上车置业涉及律师费、印花税、地产代理佣金及政府其他征费，如果想借尽9成上车，必须做初步预算及准备充裕现金。

风险（三）：业主心雄加价

自从《施政报告》公布放宽按揭措施后，业主憧憬买家在按揭保险的帮助下更易上车，所以纷纷出现反价个案。倘业主加幅达至超逾9成按揭的物业楼价的上限，准买家便要缴付更高首期，例如800万物业增加至820万，由于贷款上限为720万，准买家只能承造约八成七按揭，首期需要为106万。如果业主反价至850万，便只能承造八成四按揭，首期要达136万。当业主坚持反价后，记得重新计数是否有足够首期，地产代理会提供专业可靠意见，可随时向他们查询。

800万楼价反价后首期变化：

由于措施后单位成交量大增，放盘已经买少见少，楼价亦会随着业主反价不断攀升，如果想找到优质笋盘，要尽快揾楼，以免错失入市良机。

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