美联测量师行董事林子彬表示,政府公布2020至2021财政年度卖地计划,合共提供15幅为住宅用地,可兴建约7,530伙新供应,而该批住宅用地,合共估值约587亿元。15幅地皮中,若按区域划分,港岛区3幅地皮,九龙区2幅,而新界区占10幅。住宅地中,市场较关注文辉道超级豪宅地皮,但由于曾出现流标,故政府在底价会否有机会作出调整。此外,卖地表中的6幅商业地,中环新海滨商业地皮虽然其发展规限较多,但地点优越及规模庞大,加上投资额高,定成市场焦点,估值可高达553亿元,至于铜锣湾加路连山道商业地亦属极罕有甲级大型商业地皮,位处核心区,料亦受捧,估值达215亿元。
新一年度卖地计划中,市区住宅地占5幅,当中2幅位处近年供应重镇启德区,由于项目规模颇大,属旧机场跑道区,加上港铁启德站已正式启用,潜力优厚,合共估值约138.35亿元。至于其余3幅则位处港岛区,包括1幅鸭脷洲海旁道项目的中型地皮,估值约13.6亿元,而于2018年曾经流标的文辉道项目亦有机会成为新年度卖地表内的住宅地王,可建楼面逾40万平方呎,属山顶罕有具规模豪宅地,估计将会以大财团入标为主,估值约181.94亿元,至于港岛亦有一幅湾仔皇后大道东地皮,项目规模适中,位处市中心,估值约14.86亿元。
至于新界区地皮则依然是新一年度卖地皮供应较多的区域,当中以青山公路扫管笏段规模较大,估值约62.76亿元,而另2幅较大型的为上水古洞项目,合共估值约84.67亿元。
林子彬称,是次推出的中环商业地的地皮为新年度卖地表内全数地皮估值最高的一幅,虽然发展商需分东座及西座,以梯级式发展,设计较独特,料发展为商业及零售为主,但由于涉及楼面面积多逾184万呎,规模庞大,若以每呎楼面地价30,000元计算,估值将达552.84亿元,将成新地王。不过,在目前市况下推出市场这幅超级大型甲级地皮,银码及投资风险较高,故承接力备受关注,有机会吸引合组财团参与。另一幅值得关注的商业地为铜锣湾加路连山道地皮,项目规模颇大,可建楼面达1,076,400呎,将发展为甲级写字楼及零售,估值达215.28亿元,料吸引同区有发展经验的财团。
美联测量师对新财政年度推出地皮估值
地段 | 地皮位置 | 用途 | 地皮面积 (公顷) | 估计 地积 比率 | 地皮 面积 (平方呎) | 估计可建 楼面面积 (平方呎) | 估计 楼面地价 (A.V.) | 估计地价 (亿元) | |
1 | 鸭脷洲内地段第 137 号 | 香港鸭脷洲鸭脷洲海旁道 | 住宅 | 0.1128 | 8.00 | 12,142 | 97,134 | $14,000 | $13.60 |
2 | 丈量约份第 214 约地段第 1003 号 | 西贡蠔涌西贡公路近响钟路 | 住宅 | 0.3500 | 1.50 | 37,674 | 56,511 | $10,000 | $5.65 |
3 | 乡郊建屋地段第 1211 号 | 香港山顶文辉道第 2, 4, 6, 8, 9 及 11 号 | 住宅 | 1.7598 | 2.13 | 189,425 | 404,307 | $45,000 | $181.94 |
4 | 大埔市地段第 243 号 | 大埔马窝路 | 住宅 | 2.2600 | 3.21 | 243,266 | 781,897 | $5,500 | $43.00 |
5 | 大埔市地段第 241 号 | 大埔大埔公路-大埔滘段 | 住宅 | 0.5760 | 1.50 | 62,001 | 93,001 | $5,500 | $5.12 |
6 | 内地段第 9088 号 | 香港中环新海滨民耀街 | 商业 | 4.7967 | 3.57 | 516,317 | 1,842,797 | $30,000 | $552.84 |
7 | 新九龙内地段第 6590 号 | 九龙启德第 2A 区 2 号地盘及第 2A 区 3 号地盘 | 商业 | 1.2300 | 6.55 | 132,397 | 867,365 | $8,000 | $69.39 |
8 | 东涌市地段第 45 号 | 大屿山东涌第 57 区 | 商业 | 1.2300 | 9.50 | 132,397 | 1,258,312 | $4,000 | $50.33 |
9 | 葵涌市地段第 515 号 | 葵涌荔岗街 | 住宅 | 0.3800 | 6.00 | 40,903 | 245,419 | $5,000 | $12.27 |
10 | 新九龙内地段第 6578 号 | 九龙启德第 4D 区 2 号地盘 | 商业 / 酒店 | 5.9400 | 3.86 | 639,382 | 2,469,262 | $7,000 | $172.85 |
11 | 粉岭上水市地段第 278 号 | 古洞第 24 区 | 住宅 | 0.7620 | 6.00 | 82,022 | 492,130 | $5,000 | $24.61 |
12 | 粉岭上水市地段第 279 号 | 古洞第 25 区 | 住宅 | 1.8600 | 6.00 | 200,210 | 1,201,262 | $5,000 | $60.06 |
13 | 内地段第 9061 号 | 香港湾仔皇后大道东第 269 号 | 住宅 | 0.1227 | 7.50 | 13,207 | 99,056 | $15,000 | $14.86 |
14 | 丈量约份第 115 约地段第 1677 号 | 元朗涌业路 | 住宅 | 1.5200 | 0.40 | 163,613 | 65,445 | $5,500 | $3.60 |
15 | 丈量约份第 91 约地段第 4076 号 | 粉岭粉锦公路与青山公路交界-古洞段 | 住宅 | 0.4400 | 6.00 | 47,362 | 284,170 | $5,500 | $15.63 |
16 | 新九龙内地段第 6603 号 | 九龙启德第 4E 区 1 号地盘 | 住宅 | 0.5548 | 5.50 | 59,719 | 328,453 | $12,500 | $41.06 |
17 | 新九龙内地段第 6604 号 | 九龙启德第 4E 区 2 号地盘 | 住宅 | 1.0956 | 5.50 | 117,930 | 648,617 | $15,000 | $97.29 |
18 | 屯门市地段第 546 号 | 屯门第 48 区青山公路-扫管笏段 | 住宅 | 2.7500 | 3.53 | 296,010 | 1,046,046 | $6,000 | $62.76 |
19 | 大埔市地段第 234 号 | 大埔大埔公路-大埔滘段 | 住宅 | 0.6250 | 1.50 | 67,275 | 100,913 | $5,500 | $5.55 |
20 | 内地段第 8945 号 | 香港铜锣湾加路连山道 | 商业 | 1.4800 | 6.76 | 159,307 | 1,076,400 | $20,000 | $215.28 |
21 | 新九龙内地段第 6589 号 | 九龙启德第 2A 区 1 号地盘 | 商业 | 1.9800 | 6.60 | 213,127 | 1,406,640 | $8,000 | $112.53 |
22 | 沙田市地段第 613 号 | 沙田松头下路与桂地街交界 | 工业 | 0.9210 | 9.50 | 99,136 | 941,850 | $3,500 | $32.96 |
*资料来源:美联测量师行