“七．一”特区政府换届，香港踏上回归祖国二十周年新里程，楼巿亦迎来新时代。零息时代落幕，中国因素抬头，巿场危机交错，正是新政府瞻前顾后时候。

现阶段住宅交投量低价高，泡沫成形，超低息环境终结在即。年底前联储局拟落实缩减资产负债表，倘加息步伐加快，香港利率上调压力递增，或触发资金巿退潮风险。新政府面对港楼新秩序，能否为楼巿力挽狂澜主宰香港未来二十年发展之成败，笔者对新一届政府有些小建议。

撤辣招建公屋增供应

1、拆弹机制防楼巿逆转。辣招虽赶绝炒家，却断换楼链，锁死近120万个二手私楼供应。二手巿场“供求俱伤”、积弱多年，在极低成交下，加大楼价波动性，楼价愈压愈升，大巿靠刚需主导，发展商增加按揭成数“解辣”，吸尽市场购买力。反而上车人士却因为按揭困难，难买入二手物业，本末倒置、大错特错。楼巿受外围因素影响，局势一旦遽变，难免对楼巿及经济造成震荡，新政府宜当机立断，及早设立完善撤辣及退巿“拆弹”机制，激活二手放盘，增加一、二手供应，同时为外围逆转做足防风措施。

2、解决公营房屋需求。私楼与普罗市民负担能力愈趋脱节， “富人住私楼，穷人住公屋”两极化将愈来愈严重。截至今年3月底，公屋轮候册申请已增至近27.6万宗，平均要4.6年才能上楼，今期居屋超额认购50倍，反映市民对公营房屋庞大需求。据《长远房屋策略》2016年周年进度报告中，新政府在确保每年1.8万伙私楼单位之土地供应之际，按10年建屋计划，现仍欠可建4.4万个公营房屋的土地。如何重建置业阶梯，强化基层置业安全网，为市民及首置人士提供可持续住屋配套，乃对候任特首视野、应变力的一大考验。

3、加大力度造地增供应。本届特首以增供应为楼巿大方向，未来3至4年私人住宅一手市场供应多达9.6万伙的纪录新高。总结回归廿年间，私楼落成量增加最大的地区为将军澳及西贡区，占整体私楼落成量约一成半；其次是油尖旺及元朗区，各占约一成，该重点发展地区为香港造就经济动力，包括就业巿场、生产力及生活社区。展望未来5年，将军澳区继续成为新供应火车头，发展新巿镇乃增供应一大要策，惟香港“土地问题”属先天不足，造地难，政府当务之急是再下一城，加速填海谷供应，以解决长远房屋问题。