过去两年香港楼价呈“Ｍ”型发展，而最新“美联楼价指数”报164.52点，连升7周，令本年迄今楼价累积跌幅收窄至仅约0.29%。若与去年高位比较，亦只下跌约7%。虽然受到社会事件及疫情影响，但楼价跌幅仍较预期为低。近十年楼价走势是大涨小回的格局，究其原因，仍然是离不开供求失衡！

在需求方面，香港住屋需求强劲。根据政府数据，去年有约4万多对新人结婚，而前年则有2万多宗离婚个案，结婚及离婚均对住屋带来需求。此外，近年向往“小家庭”生活模式需求愈见殷切，分支家庭亦是住屋需求的推动力之一，对细单位需求更为殷切。

此外，去年底放宽的按保措施亦推升上车换楼需求，情况从物业买卖注册数字确切反映出来。综合土地注册处资料，今年首5个月二手住宅注册量按年下跌约15%，惟当中逾600万至1,000万元注册量按年上升约16%，成为唯一报升的物业组别。该类型单位注册量逆市报升，反映上车换楼需求强劲。

至于供应方面，一手私楼供应少，对楼价发挥支持作用。过去10年(2010至2019年)一手私楼落成量约13.5万伙，比起之前10年(2000至2009年)约19.1万伙下跌近3成。鉴于公私营房屋比例由 6 比 4 改为 7 比 3 ，加上私人住宅供应目标持续下调，以及补地价困难下，预期未来一手供应难以大升。

总括而言，笔者认为，住屋需求与日俱增，土地发展规划必须高瞻远瞩，方能突破土地供应的樽颈，扭转房屋供求失衡局面；而预期在供不应求情况仍持续下，料未来楼价依然受到支持。