如今的物业买卖市场,时有听讲“父干买楼”,然而事实上,虽然香港隐形富豪不少,但即使是中产家庭的父母,亦愿意谂尽办法帮子女出资买楼。究其原因,大多因为担心子女的储蓄速度赶唔切楼价升幅,加上最近借贷成本较低,所以就算是“加按”甚至“抵押”自住物业,“廿四孝父母”都要帮子女尽早上车。然而这种情况下,万一有什么以外,就有可能造成“连锁反应”甚至破坏双方关系,因此要留意风险及谂定拆解方法,先可以万事大吉。
加按风险
父母通过“加按”自住物业为子女提供买楼首期,即使之后由孩子负责供楼,父母仍需要偿还“加按”的款项,在此情况下,家庭中两代人便变成“借贷共同体”,一旦楼市有所逆转,两方便有可能同时出现风险,自顾不暇。
如果父母本身得一层楼,通常是作养老或保值之用,而一旦被“加按”,若经济出现逆转,子女还款出现问题,不仅会令全家人一同陷入“负资产”的危机,还会令长辈失去养老保障。
拆解方法
由于父母支付首期后,子女需自行供楼,故建议等其有一定经济基础并拥有稳定工作时再买楼;而如果子女从事银行较信任行业如金融、法律、医疗、教育等,则风险程度可相对减少。假设子女年纪尚小,可以考虑暂时仍与父母同住,将新买的物业出租以补贴供楼,等其成家立室后先转租为住。
而作为子女,每月按时还款不是唯一目标,还应该尽量增加现金储备以防止在特殊情况下中断还款,从而保护父母及物业。
担保风险
由于申请“加按”时,银行会以申请者年龄作为考量批出还款期,故父母或许无法批得较长还款期,此时便需要子女作担保以延长期限,从而减轻父母还款压力。此时万一子女收入不达标,则需要父母作担保人,但要留意的是,如果担保人(父母)的自住物业已经加按,那么被担保人(子女)的按揭成数便会减一成。
拆解方法
在拣楼时,不妨考虑总价低于800万、可最高申请九成按揭、承接力高的单位。这其实是一个瞻前顾后的方法,首先减轻了父母的首期资助压力;其次,承接力高的单位估值相对稳定、交投量也比较活跃,一旦发生什么事,亦能立刻找到下家接手、及时止损。
离婚风险
不少人在准备结婚时,父母会帮手买楼,但如果日后夫妻二人关系不合、选择离婚,就有可能引起物业分配纠纷。由于法律会假定二人于婚姻期间合力支付家庭开支及共同累积财产,供给双方生活所需,故法庭一般会视该物业为双方共同使用或管理的资产,离婚时或有可能要被公平分配。此时,即使夫妻其中一方婚前已拥有该物业,亦有可能需同对方平分。
拆解方法
为防止日后婚姻关系出现变化,并保障自己及家人,建议子女“靠父干”购入物业时,同时作出书面声明,以证明该物业并非赠送子女的礼物,从而在“分家”时,可通过出示借据或证明,追回物业。
家庭关系风险
除了经济上的潜在风险,最好还能考量家庭关系。如果是父母资助置业,那么置业过程中,他们的参与度也会较高,而两代人难免有自己的想法,例如买边区、拣边个户型等都有可能产生矛盾,可能导致家庭和睦受损。
拆解方法
站在父母角度,唔好建立一个“出钱买控制权”的谂法,子女人生始终属于他们自己,彼此独立、能帮则帮就已经足够;而站在子女角度,唔好以为“父母欠自己”,保持感恩、努力回馈,才是应该做的。