有物业的父母,若想帮子女上车,其实相对容易透过按揭套现资金,资助子女俾首期。至于按揭套现方法,可以分为现契楼及还未供满物业两种情况,现在试跟大家说明两者的分别。
仍有供款的父母
如果物业仍有按揭供款的父母,想加按物业,要视乎本身物业的估价,父母收入情况,以及未偿还贷款金额,去决定最终能套现的金额。要留意是,加按物业是需要通过压测的,同时父母年纪较大,未必能做到30年按揭,可能只有20年或25年,意味压测的要求会提高。
例如一个1,000万元的物业,尚有未偿还贷款约100万元,以5成按揭,可借500万元,减去100万元的贷款,可套现400万元。不过,如果以2.5厘息,25年还款期计算,压力测试要求5.1万元,而每月供款约2.2万元。即使父母现时可能还有收入通过压力测试,供款亦是可负担的,但要留意日后退休,还要每月供款,因此在加按的金额,亦要考虑到退休后收入大减能否应付。
至于部份父母可能不只一层物业,有来自其他物业的租金收入,有助退休后仍有收入可应付供款。不过,亦要留意,如果父母同时有两层未供满的物业,一层收租,一层自住,若其中一层加按,都会视为第二层物业按揭,按揭成数,压力测试及供款入息比率都会下降一成。
同样1000万物业为例,按揭成数为下跌至4成,减去100万元的贷款,可套现300万元。以2.5厘息,25年还款期计算,压力测试要求4.9万元,而每月供款约1.8万元。。另外,由于有租金收入,银行可将租金收入计算于每月入息,但普遍会打7折。
现契楼重按
对于已供满楼的父母,即拥有现契物业,除了以入息去申请按揭外,亦多了个选择以资产水平为基础申请按揭,不论物业价值,一般可承造最高四成按揭。这较适合收入不多的父母,透过物业套现。例如,1,000万的物业,以资产水平申请按揭,最多贷款400万元予子女。现契物业加按套现的条件相对简单,不过银行或需要借款人提供银行户口结余纪录等。
另外,除了本身的物业资产外,父母的现金亦可视为资产,可用于套现。例如1000万物业以外,还有200万元现,即共1200万元。4成按揭下,可贷款480万元。
虽然父母都想帮助子女上车,但是在临近退休或已退休下加按物业,都会令自己每月支出大增。因此,亦要量力而为。