淡巿资金周转有问题?物业往往是您套现的重要方案。以下个案中主角餐厅东主张先生,因为近月生意不佳,一时面对资金周转问题,如果未能在短期内取得一数十万元,餐厅可能要结业。张先生可以如何解决危机?
私人贷款利息高年期短
张先生想有约50万现金周转,帮助餐厅度过难关。其实一般无抵押下,都可以向银行申请私人贷款,贷款额应可满足50万元的需要。不过,有关私人贷款利率一般约4至5厘,而还款期一般为5年。变相每月的供款会较多,但面对资金所需,如没有资产下,可能私人货款或是中小企贷款都是一个选择。
有物业借款更灵活
幸好张先生有一层早年买入的物业,当时买入价为400万元,贷款200万元,现时还有约150万元的贷款额。
于是建议张先生有两个方法套现,一是申请业主贷款,第二个则是将物业加按。业主贷款因为是无抵押贷款,申请相对较易,并不受到物业按揭贷款的要求所限,亦即是无须根据金管局的按揭贷款要求,不需要通过按揭压力测试,部份财务公司更宣称可以无入息证明。亦都适合并不是拥有完整业权的业主申请。
至于选择加按的业主,好处是息率较私人贷款及业主贷款为低,而且视乎物业楼龄及申请人年龄,最长可以摊还30年,相反业主贷款最长还款期一般为10年。因此,如选择加按套现,每月供款会较低。不过,亦都要注意,申请加按时,需要重新做压力测试,而且不使用按保下,银行最多借物业估价的6成,因此建议使用加按的人士,尽量找估价较高的银行。
以张先生的目前情况,物业已经由400万升值至600万元。如借到六成,即可得贷款360万元,减去之前的150万元的贷款余额,可以得到210万元的资金,足以帮助餐厅应付近期的周转不灵。
张先生考虑后,觉得加按的方法较适合他,因为可以取得更多的贷款,即使经济恢复较慢,亦有足够的资金,同时贷款息率较低,以及还款期较长。不过,他亦担心加按申请程序过长,始终他都想尽快有钱到手。
于是便介绍他可以找按揭转介公司,例如经络按揭转介公司,因为相关公司有经验,可以提醒他交齐文件,而会有专人比较所有按揭计划,帮他尽快申请,以及跟进个案,让他尽早取得贷款度过业务难关。