香港贷款利率向来较低,因此,大部分放租单位的租金几乎可以覆蓋每月的房贷月供,实现以租养房。于是,不少投资者会选择买完房后即将单位出租,以赚取稳定的被动收益。那么出租单位将对按揭产生哪些影响?下面小编为大家整理了一份10大常见问题。
Q1:出租单位最多可以做多少成按揭?
申请按揭时,如把单位申报“出租”,最多只可借5成。但需要留意的是1000万以上的楼价,无论报自住或报出租都最多可借5成,因此,如有租约,报出租,租金便可以当作收入,帮助过压力测试。
Q2:高成数按揭单位可以放租吗?
若申请高成数按揭的单位,必须透过银行申请按揭保险,承保机构通常是HKMC和QBE,按照最新政策规定,按揭保险最高可借9成,且只能做自住用途,而收租单位按揭上限一律为5成,如果业主在申请完按保之后出租单位,那么就是违反按保规定。按保公司HKMC/QBE亦会定期随机抽查物业是否自住,因此,出租的业主需要自行考虑风险。
Q3:以自住单位申请按揭后,可以转放租吗?
可以,前提是必须经过银行同意,如单位本身有高于5成以上按揭想出租,需要甩按揭保险并把按揭成数降到出租按揭标准,即5成或以下,才能获得银行发的出租同意书。假如业主事前没有知会银行,偷偷把自住物业放租,若被按保公司或银行发现,很大可能会被要求补回按揭成数的差额。
Q4:以自住单位申请按揭后,如有其他按揭在身,想转出租,是否最多只能借4成?
由自住单位转出租,按揭成数需要降至5成或以下,但按揭成数不会再多减一成,因为在原银行自转为出租,银行不会重复审核你的信贷报告(TU),因此,不会扣减按揭成数。但如果是通过转按,由于新的银行需要重新审核信贷报告(TU),所以需要扣减成数。
Q5:㓥房收租回报高,能否做按揭?
㓥房就是“分间楼宇单位”,是指把一个单位分割成几个单位出租,类似大家讲的“房中房”,是香港出租房的一种。很多人以为㓥房是不合法的,所以不可能申请银行按揭。没错,银行是不接受不合法的房屋按揭申请,如没有旅馆牌照就将单位作为Airbnb出租。但其实,只要避免以下几点,㓥房就是合法㓥房,就能向银行申请按揭了。
- 在分间单位出口安装门或铁闸,阻碍逃生。
- 工业单位作㓥房居住用途。
- 令分间单位无法通往楼宇的出口楼梯。
- 在露台加设厕所及厨房。
- 令分间单位没有天然照明及通风的窗户。
- 影响结构墙,例如开凿洞口。
Q6:出租单位申请按揭后,想转按报自住有什么要留意?
如果原按揭有做出租同意书,就需要提供退租书。另外如报自住有些银行会要求提供水电煤证明,不过也有部分银行接受银行月结单作为自住证明,具体可向银行查询细节。
Q7:购买连租约单位,能否申请按揭?
可以申请。连租约买入的单位一般会被当作投资用途,按揭成数会减一成。如果租客能提供退租同意书,那么有机会可以当作自住按揭。
Q8:申请按揭时,租金收入能否全数计作入息?
经常会有投资者购买多个房产物业收租,当申请房屋按揭时,除了要有足够的首期,最重要的是供款与入息比率,事实上,租金是可以计作收入的,不一定只能计薪资。不过需留意的是银行会将租金打折扣,并非租金收入5万元,银行就以5万元计算收入,因为业主还需要支付维修费、差响及管理费等,因此净收入没有5万那么多。而只要投资者能提供租金收入证明,就可以将租金打7折,计为收入。
Q9:如果买入的单位想放租,未有租客,能否用预期租金计算收入?
如果单位买入时未有租客,而业主打算将它出租,则可以向银行申请“拟租金收入”(或称“预计租金收入”)。由银行估算该单位租金,再打6折作为按揭申请人入息。如银行预估租金为2万,那么入息计为1.2万。
Q10:如果租约没有打厘印,能不能计租金收入?
可以的。但不同银行的计算不同,有些可能会再折上折,有些则不管是否打厘印一律以7折计算。不过,建议业主们租约务必要打厘印以保障自己,如日后遇上租务纠纷,对于没有打厘印的租约,法庭是不会受理的。
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