新按保计划今年推出后,其实并没有取代原有的按保计划,两者按保计划是并存的。不过,相关保费会有所不同,因为新按保为600万以上至1,000万元物业,提供八至九成的按揭,涉及借款金额较高下,保费亦会较高。
按揭保险费以贷款额计算
根据金管局指引,现时私人住宅的银行按揭成数最高只可借6成,如想借超过6成,需要经过按揭保险公司,并支付按揭保险费,按揭保险费是以银行基本贷款额之后的贷款计算,就额外贷款额乘上保费率。例如银行只提供6成,如想借9成,额外三成的贷款要交保费。
同时,会因应贷款额,还款年期,缴付方式,以及利率是以固定还是浮息,保费率会有所不同。
例如首置买家以600万买入物业,用原有的按保计划最多可借楼价的八成。由于银行基本最高可借楼价6成,另外2成就要经按保计划借款。如按揭年期30年,浮息计算,以一次过支付,保费比率为2.15%。因此应付保费为:
- 2成楼价贷款=600万X20%=120万元
- 保费=480万元X2.15%=10.32万元
如果上述相同条件,但并非一次过支付,而是每年支付保险费,首年保费比率,为额外按保贷款的1.28%,及后为0.32%。因此应付保费为:
- 首年=480万元X1.11%=约5.33万元
- 及后每年=480万元X0.28%=1.34万元
新按保费增加15%
若以新按保承造按揭,按揭保险费亦会增加15%。注意此15%,并非按揭贷款额的15%,而是以原有按揭保费15%计算。例如原有保费为2.15%,新按保费比率为2.15%X1.15=2.47%。如果未能通过银行压测仍可申请,但须另付额外保费约10%,即增加至约2.82%。
在新按保计划下,800万或以下物业最多可借9成,1000万元物业则可借8成。如首置买家以800万元买入物业,以按揭年期30年,浮息计算,以一次过支付,保费比率为5%。因此应付保费为:
- 额外三成楼价贷款=800万X30%=240万元
- 保费=720万元X5%=36万元
至于1000万元物业,银行最多可借5成楼价贷款,因此如要造8成按揭,亦要经按保多借额外的三成。同样,以按揭年期30年,浮息计算,以一次过支付,保费比率为5%。因此应付保费为:
- 额外三成楼价贷款=1000X30%=300万元
- 保费=800万元X5%=40万元
一次过支付可向银行加借
首置买家在买楼时,现金可能比较紧绌,如想一次过支付保费,其实可以向银行加借,并一并加借于按揭贷款内。例如上述例子中,9成按揭,浮息利率,30年期买入800万物业,一次过支付的保费为36万元。因此总按揭贷款为720万元+36万元,即756万元。
要留意是,总贷款额增加,每月还款亦会上升,因此压力测试要求亦会增加。万一在增加保费贷款后,未能满足压力测试的要求,因应个别银行的要求,如能申请,须另付额外保费约10%。以上述例子5%的保费会增至5.5%,保费会由36万元增加至39.6万元。