村屋价钱较市区屋苑平,实用面积大,环境清幽,财务实力足够的人,可一口气买下一幢村屋,感受独立屋式的生活。虽然银行在村屋按揭审批会较为审慎,但只要做齐以下几点,还是有机会做到最多八成半,最高30年期的按揭。
- 必需齐契及路权清晰
村屋由于有转让限制,所以银行在审批方面特别严格,因此必需要齐契,包括要领取满意纸,楼契需付有平面图等等,如果村屋楼龄在五年以下,更有可能需要补地价。
另外,村屋路权复杂,有机会出现“钉子户”的情况,即四周被私家路围绕,没有路直达屋前。如果有公共交通直达门口,或是有政府路灯,也有机会证明该路属公家地,村屋业主仍有路可用,但如果没有公共交通或路灯,便最好有路权契,证明村屋业主有权使用道路出入。
没有路权、未补地价、没有满意纸、以及楼契没有平面图,都是银行不批按揭的主要原因。
- 楼龄新、屋苑式管理较易批
村屋按揭的供款年期上限是65减楼龄,如果申请按揭保险,则缩短至55减楼龄,上限最多30年。如果你属于首次置业兼做高成数按揭,又想批足30年期,楼龄最好不要超过25年。
然而,有些村屋有过百年历史,有些甚至属于是“祖堂地”或“旧屋地”的村屋,银行未必会接纳这类物业的按揭申请。总之,楼龄愈新、有屋苑式管理的村屋,会愈易获批按揭。
- 物业没有僭建
不少村屋有天台玻璃屋、间格改动等僭建问题,由于银行做村屋按揭前,很多时会派人验楼,一旦发现僭建,理论上要清拆僭建及还原物业,银行始会批按揭。但银行一般做法是,会将还原费用在估价中扣减,因此会出现借不足的情况。
至于一些较为复杂的僭建,例如有地牢、花园泳池、将上下两层打通等等,由于还原费用极高,银行更有机会拒批按揭。
- 预留足够审批事件
由于村屋业权复杂,银行需要较多时间查看法律文件,又需要验楼,所以按揭审批事间一般会较长,通常是一个月以上,所以大家必需预留足够时间,以防在成交日批不出按揭而要挞订。
- 资金勿预太紧
村屋由于交投疏落,会容易出现估价不足的情况,特别是一些较为偏远、没有公共交通、楼龄旧、没有屋苑管理的村屋,银行估价更加保守。因此买家宜预备充足的资金,尤其是打算做高成数按揭人士,一旦出现估价不足,要支付额外首期开支时,也可以轻松应对。