发展局依照惯例,于2月24日(即财政预算案公布后一天)公布新财年(2022/23年度)卖地计划的住宅用地,计及铁路物业发展、私人发展和重建及市区重建局项目,预计全年的潜在土地供应可供兴建约17,940个单位,比起本财年(2021/22年度)16,500个增加,并创4年来最多。
依赖私人发展/重建供应
不过,实际上,回顾过去十多年,卖地计划最终提供的单位数目往往低于潜在供应;而且本财年(2021/22年度)私人发展/重建项目超过1.1万伙,成为主要动力来源,并推高本财年卖地计划最终比起潜在供应高出约2成半;至于新财年能否同样超越目标,甚至超越潜在供应,相信最终还看私人发展/重建供应。即是话,推地量的多少,其实主导权不在政府自己手中。
事实上,单以官地计算,本财年(2021/22年度)住宅官地潜在供应预计为6,000伙,但最终售出地皮提供约3,400伙,占比逾一半左右;至于新财年官地潜在供应约8,250伙,相信同样未会全数推出。即是住宅官地供应根本不到位,要增加未来供应的稳定性,避免过份倚重私人发展/重建供应。
同时,最大的启示,就是市场供不应求。资料显示,近年一手市场平均每年约1.7万伙的吸纳量,因此即使政府真的全数将全年的潜在土地供应单位推出,按道理都只是仅仅应付市场需求,但主导权不在政府自己手中之余,官地潜在供应又未会全数推出,在供不应求下,楼价将续稳企向升。
启德近港铁站有两地可推
至于将推出的13幅住宅用地中,4幅位于港岛、2幅位于九龙、7幅位于新界。以规模计,小型用地共有3幅,中型用地共5幅,而可提供500伙以上的大型用地则有5幅。其他供应方面,港铁于项目共有3个,包括东涌配电站、东涌东站第一期,以及小蠔湾东厂上盖物业第一期,涉及约4,580伙;市建局亦同样推出3个项目,包括位2个西营盘项目及1个土瓜湾项目,合共提供约910伙。
当中以赤柱环角道地皮较瞩目,地皮估计可建楼面面积约为480,236平方呎,而近期浅水湾地皮以住宅官地新高呎价批出,故相信是次赤柱地皮亦将受追捧,项目位于传统豪宅地段,项目发展规模庞大,另外,启德区新年度亦会推出2幅地皮,并为早前改划的两幅大型地皮,位置较近港铁站,启德第2A区4号地盘、5B号地盘及10号地盘,可建楼面面积达1,380,289平方呎,另一幅2A区2号地盘及3号地盘亦达987,974平方呎,若两地楼面地价约1.3万元计算,料均将成为逾百亿地王。
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