两夫妇上车承造按揭,面对收入不足问题,先要分清借款人及按揭担保人之关系,以及对申请按揭成数之影响,以下个案助您从实战层面掌握个中分别。
陈生打算以陈太名义置业,但由于陈太收入不足,未能申请到足够的按揭贷款,陈生有什么方法可以帮助太太成功买楼?
陈生作为借款人
目前情况,陈生是有能力只以他本身一个名取得足够按揭贷款。因此,陈生可考虑自己作为借款人,而太太作为业主。不过,要留意,并不是每间银行都可以让业主与借款人分为两个人,因此在申请按揭时,要向银行查询能否让太太作为业主,而丈夫作为借款人。
有关方法好处是,太太虽然作为业主,但因为没有按揭在身,日后太太仍可以首置身份申请按揭,取得最多6成的按揭贷款。但如果要申请高成数按保,按证公司会质疑太太已有物业,新买物业未必是用作自住,除非夫妇二人有合理解释,按证公司可以,不批出高成数按揭。
作为担保人
另一个方法,是陈生作为太太的担保人,由于在压测时,可以计入陈生的收入,因此亦帮助到太太取得足够的贷款成功置业,同时业主仍会是太太。陈生作为担保人要留意,在未甩保时申请按揭,银行会视陈生有按揭在身,按揭成数会扣减一成,压测比率亦会下调一成。
不过,如果陈太日后加薪,足够通过压测,可以随时包括罚息期内,向银行申请剔除担保人,之后担保人便可以回复没有按揭在身,在申请新按揭时不会受影响。
相反,如果陈生作为借款人,日后当陈太加薪,需要重造按揭,让太太重新作为借款人,手续较繁复。
联名买入
最后方法是联名买入,让丈夫与太太同时作为业主,双方都有责任为物业供款。虽然有关方法与担保人相似,不过,日后其中一方甩名时,需要作出近亲转让,同时要重造按揭。而且转让时,需要根据楼价给予政府印花税,因此涉及的费用会较高。
因此,陈生以及陈太有打算日后会多买一层楼收租,可考虑使用担保人或是由太太作为业主,丈夫作为借款人。同时考虑到太太的收入增长,如果太太预期未来工资增长缓慢,或令到丈夫迟迟未能甩保,则可考虑由丈夫作为借款人。日后想多买一层收租时,可按太太的负担能力选择较平物业,由丈夫作为业主,太太作为借款人。